건설, 리츠 K-REIT의 시작

2016-08-05

실질금리 제로시대다. 현금흐름이 담보되는 리츠에 대한 관심이 높아지고 정책변화도 힘을 실어주고 있다.

 

올 들어 일본 리츠재간접 펀드의 수익률은 10%인 반면 주식형펀드는 -10%를 기록했다. 이는 일본의 특수성을 감안하더라도 여러 측면에서 일본을 후행하는 한국 금융시장에 시사점이 크다. 리츠 성장으로 1) 대출, PF보다 상장리츠를 통한 자본시장에서의 자금조달로 부동산 개발이 용이해지고, 2) 일반 소액투자자에게 안정적 투자처를 제공하며, 3) 부동산과 금융의 결합으로 부동산 시장의 선진화가 기대된다.

 

선진국 리츠는 초기 오피스 위주에서 점차 리테일/호텔/물류 등 특화리츠로 성장했다. 한국 리츠도 투자자산이 다양해지며 오피스 비중이 2014년 58%에서 2015년 48%로 하락했다. 금산복합상품인 특화리츠는 배당(passive income) 외에 기반산업의 높은 성장성을 동시에 누린다는 장점이 있다.

 

하반기에는 모두투어리츠, 코크렙6호 등 다양한 리츠가 상장되고 홍콩의 Link-REIT와 같은 서울리츠 등 공공리츠도 선보인다. 해외 사례와 같이 정부기관 혹은 대기업, 디벨로퍼가 앵커로 참여한 스폰서리츠 위주로 발달할 가능성이 높다.

 

미국, 일본, 호주 등 선진국 리츠의 성장 배경은 역설적이게도 부동산 시장 붕괴로 리츠가 헐값에 자산을 매입해 수익률을 높일 수 있었다는 점이다. 한국의 부동산 가격은 붕괴도 급등도 없었다는 점에서 여건이 다소 불리하다. 그러나 이제 막 개화단계이고 정부 차원에서 육성되고 있다는 점에서 K-REIT의 성장성은 높다.

 

글로벌 리츠의 밸류에이션과 부동산 전망을 고려할 때 K-REIT와 J-REIT가 유망하다. 리츠 직접투자 외에도 건설사로서 최초의 리츠 앵커로 일본 디벨로퍼가 보였던 효율적인 자산개발 준비가 된 대림산업, 민간인프라 펀드인 맥쿼리인프라 등이 유망하다. J-REIT에서는 물류리츠인 니혼로지스틱스를 추천한다.(이경자 연구원)