신탁 및 공동개발의 부동산 토지 개발 방식 5가지

신탁 및 공동개발의 부동산 토지 개발 방식 5가지

 2015.04.21 17:08

토지를 소유하고 있는 개인이 해당 토지를 개발하는 방법에는 어떤방식이 있을까?

 

부동산 토지 개발은 크게 세가지로 나누어 볼 수 있다. 바로, "단독개발, 신탁개발, 공동개발" 이다. 단독개발은 토지 소유주가 자금조달에서 부터 건축 그리고 건축 후 분양 및 임대 등에서 모든 것을 행하는 것이다.

 

당연히!

 

단독개발이 토지 소유주에게는 가장 큰 수익을 안겨준다.

 

하지만, 부동산 토지개발에 대한 지식이 부족한 우리같은 일반 토지주들 에게는 결코 쉽지 않으며 리스크도 당연히 크다. 따라서, 신탁개발 방식을 취하거나 공동개발 방식을 취하는 것이 현명하다.

 

다만, 사업파트너를 선정함에 있어서는 신중해야 할 필요가 있다. (부동산 토지개발 분야는 사기꾼이 절반 이상이다. -_-)

 

 

토지신탁, 사업수탁 방식

 

이러한 신탁 또는 공동개발 방식의 부동산 개발은 총 다섯가지 정도로 나누어 구분할 수 있다.

 

토지신탁, 사업수탁, 건설협력금차입, 신차지, 등가교환

 

용어에서 다소 낯선 느낌을 가질 수는 있으나.. 알고보면 그리 어려운 내용은 아니니.. 차근차근 살펴보도록 하자.

 

우선, 토지신탁 방식은..

 

토지소유주가 자신의 토지를 부동산 신탁회사에 맡기고 해당 회사에서는 계약에 따라 건물 등을 조성한 다음 분양 및 임대 등의 사업을 시행한다. 그리고, 개발 결과 발생한 수익을 토지소유자에게 교부해 주는 방식이다.

 

토지신탁에 있어서 가장 큰 장점은 토지소유주는 아무런 리스크를 부담할 필요가 없다는 것이다. 개발에 필요한 자금마련, 발주, 분양, 임대, 관리 운영 모두를 신탁회사에서 알아서 하기 때문이다. 하지만, 이는 수익 배분율이 상당히 낮다는 단점이 있을 뿐 아니라 토지 소유권을 신탁회사에 맡겨야 한다는 큰 단점이 있다.

 

리스크가 낮으면? 당연히 수익도 낮은 법이다.

다음..

 

사업수탁방식이란 모든 점에서 토지신탁과 유사한 방법이지만 토지의 소유권이 소유자 명의로 사업이 이루어진다는 점에서 차이가 있다. 명의가 토지소유주라면? 당연히 자금조달 등의 비용부담은 토지소유주가 져야 한다.

 

사업수탁방식은 토지소유주에게 가장 많은 수익이 보장되는 장점이 있으나.. 개발사업 과정에서 발생하는 리스크의 대부분 역시도 스스로 져야 한다는 큰 단점역시 가지고 있다.

 

이러한 양 극단의 토지신탁과 사업수탁 방식을 적당히 믹스한 것이 아래에서 이야기 할 세가지 부동산 토지 개발 방식이다.

 

 

건설협력금차입, 신차지, 등가교환방식

 

건설협력금차입 방식의 기본골격은 사업수탁방식과 동일하다. 즉, 토지 소유자가 소유권을 그대로 유지하면서 개발업자가 건물등을 건축 및 임대 등을 한 이후에 이익을 배분하는 방식이다.

 

다만, 건축비 등의 비용부담을 개발업자가 지는 것이 다른 부분이다. 즉, 토지 소유주가 소유권을 유지하기는 하지만 개발업자가 해당 토지를 담보로 건설협력금을 차입해 개발하는 방식인 것이다. 토지소유주 입장에서 리스크는 사업수탁 방식보다는 낮은 방법이기도 하다. 다만, 리스크는 수익률과 직결되는 법! 이익의 배분에 있어서 사업수탁방식에 비해 현저하게 낮을 가능성이 높다.

궂이..

 

동원할 수 있는 자금이 풍부하다면? 건설협력금차입 방식은 할 필요가 없고 사업수탁방식을 채택하는게 현명한 방법이다.

 

차지(借地)란 땅을 빌린다는 의미로 신차지 방식은 토지 소유자가 토지를 개발업자에게 임대해 주고 개발업자는 여기에 건축, 분양 및 임대하여 수익을 배분하는 방식이다.

 

이 방식은 토지소유자의 입장에서 토지 이용에 대한 개발이익을 향유할 수 있다는 장점이 있으나.. 차지기간 종료 후 건물에 대한 처리문제와 소유권 분쟁의 여지가 많은 개발 방식이다.

마지막으로..

 

등가교환방식은 현재 우리나라에서 가장 흔한 부동산 토지 개발 방식이다.

 

토지 소유자의 토지 위에 개발업자가 스스로 건축비를 부담해 건물을 건축하고 건물이 완성된 다음 토지가격과 소요건축비의 비율에 따라 소유권 지분을 안분하는 공동개발 방식이다.

 

개발업자의 건축비 산정에 대한 정확성만 잘 체크하게 되면 토지소유주 입장에서는 별다른 리스크 부담없이 토지개발을 할 수 있으며.. 자신의 지분대로 수익을 향유할 수 있는 공동개발 방식이기도 하다.