확산되는 신탁방식…흑석11구역도.서울 재개발에선 첫 도입.중도해지때 비용정산 분쟁 소지…신탁방식도 맹신은 금물

2017.04.12

…이달말 우선협상자 선정

 

전국 재건축·재개발 현장에서 신탁 방식 정비사업이 확산하고 있는 가운데, 서울 재개발 사업장에서도 처음으로 신탁 방식을 채택한 곳이 등장했다.

 

12일 업계에 따르면 서울 동작구 흑석동 304 일대 흑석11구역 주택재개발 정비사업조합은 최근 이사회를 열어 신탁 방식의 사업 추진을 의결하고 국내 주요 11개 부동산 신탁회사에 입찰참여 제안서(RFP)를 보냈다. 조합은 이달 말 우선협상대상자를 두 곳 선정하고 5월 말 조합원 총회에서 최종 결정할 예정이다.

 

서울지역에서 재개발 사업이 신탁 방식으로 진행되기는 처음이다. 지방에서는 인천 부개3구역, 남양주 화도읍 도곡1구역 등이 신탁 방식을 추진 중이다.

 

 

 

흑석11구역은 이미 조합이 설립된 상태여서 대행자 방식으로 진행된다. 대행자 방식은 조합원 과반수의 동의만 얻으면 된다. 75% 이상의 동의가 필요한 시행자 방식보다 진행이 수월하다. 연내 관리처분을 신청해 재건축초과이익환수제 적용을 피하고자 신탁 방식을 택한 여의도 시범아파트의 경우 조합 설립 전이어서 시행자 방식으로 진행 중이다.

 

서울에서는 그간 재건축 위주로 신탁 방식이 확산돼 왔다. 지난달 여의도 시범아파트가 조합원 75% 동의를 얻었고 여의도 공작·대교·광장아파트, 강동구 삼익그린맨션2차 아파트, 서초구 방배7구역, 마포구 성산시영아파트 등이 신탁 방식으로 재건축을 추진 중이다.

 

재건축에 비해 재개발에서 신탁사 참여가 저조한 것은 재개발의 사업 리스크가 재건축보다 훨씬 크기 때문이다. 재개발의 경우 같은 지역 내에서 여러 개의 비상대책위원회가 난립하기도 하고 예기치 못한 돌발변수 발생도 잦은 편이다. 김성제 코람코자산신탁 부장은 "조합원들이 동일한 형태의 자산을 보유하고 있는 재건축과 달리 재개발은 구역 면적이 큰 데다 자산 형태 및 크기가 제각각이어서 의견 일치가 어렵다"고 말했다.

 

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중도해지때 비용정산 분쟁 소지…신탁방식도 맹신은 금물

최초입력 2017.04.12 17:26:43

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금융당국의 감독을 받는 신탁 방식 재건축은 보다 투명하고 진행 속도가 빠르다는 평가를 받는다. 하지만 신탁 계약서를 꼼꼼히 살펴보지 않고 진행할 경우 나중에 낭패를 볼 가능성도 있다.

 

토지신탁계약서 제24조 4항이 대표적이다. 예기치 못한 일이 발생해 불가피하게 신탁계약을 중도 해지해야 할 경우 정산에 필요한 비용을 위탁자 또는 수익자가 지급하지 않는다면 수탁자인 신탁사는 신탁재산의 전부 또는 일부를 처분해 지급에 충당할 수 있다. 신탁 방식을 채택하려면 75% 이상 조합원 동의와 3분의 1 이상의 토지신탁이 필요한데 재건축을 위해 적극적으로 토지신탁에도 동참한 조합원이 고스란히 피해를 입을 수 있다.

 

금융투자업계 관계자는 "현재 계약서 조항을 볼 때 주민은 설사 신탁 방식에 동의하더라도 토지신탁에는 불참하는 것이 안전하다"고 말했다.

 

토지신탁계약서 제12조와 제21조는 아파트 주민에게 불리한 조항으로 꼽힌다. 제12조에 따르면 `신탁사무에 필요한 비용`을 신탁재산으로 지급할 수 있고, 부족한 경우 금융기관 기타 제3자 또는 수탁자의 고유계정에서 차입할 수 있다. 하지만 일상적인 서류작업에 필요한 비용까지 신탁재산에서 지급하는 것은 불합리하다는 지적이다. 조합 관계자는 "`신탁사무에 필요한 비용` 범위를 명확히 규정해야 한다"고 주장했다. 또 제21조에 따르면 일단 신탁 방식이 채택됐다면 추후 아파트 주민들이 원한다 해도 신탁을 해지하기가 쉽지 않다.