인천시가 3년 전 리턴제를 적용해 매각한 송도 6.8공구 토지를 되사면서 반환대금 마련을 위해 이 땅을 인천도시공사에 넘기고 대출채권 매입확약(보증채무부담행위)에 나서기로 해 또 다른 리턴 방식으로 문제가 반복될 것이라는 논란이 일고 있다.
시는 교보증권 컨소시엄이 리턴권을 행사한 송도 6.8공구 A1블록(공동주택용지 18만715㎡)과 R1블록(상업용지 4만4176㎡)의 반환대금 5900억3464만원을 확보하기 위해 이 땅을 시 산하 공기업인 인천도시공사에 매각키로 하고 시의회에 제2회 추경안과 함께 ‘대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안’을 제출했다고 27일 밝혔다.
| |   | | | 인천경제자유구역내 송도6 8공구 조감도 |
땅을 떠안은 인천도시공사가 자산유동화기업어음을 발행하면 매각주간사(한화증권)는 이를 바탕으로 신탁사(코람코신탁 예정)가 설립하는 금융 특수목적회사(인베스트송도제일차, 인베스트송도제이차)를 통해 수익권을 담보로 6365억원 가량을 사업시행 특수목적회사(에스디에이원개발, 에스디알원개발)에 대출해 주고 대출금은 신탁사와 인천도시공사를 거쳐 인천시로 들어온다.
인천시는 금융 특수목적회사의 요구가 있으면 1년 이내(2015년 9월 7일~2016년 9월 5일) 대출금을 갚아준다는 확약을 하는 구조다.
매입 확약금액은 반환금 5900억원과 취득세, 기업어음 발행비용, 신탁비용 등을 합한 6365억원이며 금리는 2.65%다.
한 마디로 인천시가 채무보증을 서는 것으로 대출액이 시와 인천도시공사의 채무비율에 포함되지 않도록 하기 위해 복잡한 구조를 동원했다.
사업을 추진해 발생할 개발이익인 신탁 수익권은 사업시행 특수목적회사가 1종(선순위)+2종 1%, 인천시와 인천도시공사가 2종(후순위) 49.5%씩을 갖는다.
시가 지난 2012년 교보증권 컨소시엄에 송도 6.8공구 3필지의 땅을 리턴제로 매각한 것과 사실상 동일한 방식이다.
시와 교보증권은 3년(협의에 따라 2년 연장 가능) 후 리턴권 행사를 전제, 1로 토지 매매계약을 체결했으며 리턴 조건은 계약금은 이자 없이 중도금과 잔금에 연리 5.19%의 이자를 합쳐 지급하는 내용이었다.
개발이익이 예상되면 사업을 추진하고 아니면 원금과 이자를 받고 땅을 돌려주는 것으로 매각이 아니라 고금리 토지 담보대출이라는 비판이 일었지만 당시 시는 심각한 유동성 위기에서 벗어나기 위해 불가피한 선택이라며 강행했고 결국 721억원의 이자를 날리는 결과를 초래했다.
교보증권은 개발사업을 위해 특수목적회사인 싸이러스송도개발을 설립했고 3개 필지 중 A3블록(공동주택용지 12만2146㎡)의 아파트 건립을 추진하면서 리턴권을 무기로 용적율을 높여 당초 2180세대에서 528세대나 늘린 2708세대로 변경했다.
이 과정에서 특혜 논란이 일자 인천시(인천경제청)는 A1블록 세대수 일부를 A3블록으로 조정한 것이라는 해명을 내놔 사실이라면 A1블록의 사업성은 크게 떨어진다.
상당한 수준의 이자를 주는데 그친 것이 아니라 리턴권 행사를 막기 위해 교보증권에 끌려다니며 특혜까지 안겨준 꼴이다.
시가 또 다시 6.8공구 토지를 리턴제와 유사한 형식으로 매각하고 개발사업이 제대로 진행되지 않아 대출채권 매입 요구를 받는다면 각종 수수료, 이자 등 적지 않은 비용만 날리고 또 다시 반환금을 조달해야 하는 동일한 상황이 반복될 수밖에 없다.
이를 둘러싸고 시의회 내부에서도 논란이 분분하지만 새누리당이 시의회를 장악한 가운데 28일 폐회 중 열릴 기획행정위원회에 이어 다음달 1일 본회의를 통과할 것으로 예상된다.
한편 토지 리턴권 행사에 다른 반환금 지급은 다음달 7일까지이며 차질이 빚어질 경우 계약서상에 명백한 규정이 없어 연체 이자율, 이자 적용기간(일할 또는 월할) 등을 둘러싼 논란이 벌어질 수도 있다.
시는 다음달 7일까지 반환금을 확보하지 못할 경우 예산서상 여유가 있는 일시차입 한도액을 활용해 시금고 등에서 단기 차입한다는 방침이다.
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