부동산 시장 변화 따라 PF기법 다변화해야…책임준공 등 상품개발 필요”

2018-05-17

 

16일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘제2회 부동산 개발금융의 트렌드와 발전방안 세미나’에 참석한 패널 토론자들은 시행사와 시공사, 금융기관 간 이해관계의 간극을 좁히기 위해 다양한 방식의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 기법이 필요하다고 강조했다.

 

디벨로퍼는 소규모의 자금으로 레버리지를 일으켜 수익성을 극대화하고 싶어하는 반면, 금융기관은 안정적인 현금흐름이 보장돼야 대출 및 투자를 지원한다.

 

이 같은 차이를 좁히기 위해서 금융권에서는 책임준공 PF 상품을 비롯해 다양한 부동산펀드와 리츠(REITs), 프로젝트투자금융회사(PFV) 등 다양한 상품과 방식이 제시되고 있다. 그러나 부동산 시장 침체가 우려되는 상황이기 때문에 그 어느 때보다 금융기관의 적확한 사업성 검토가 중요한 시점이라는 지적이다.

 

16일 <건설경제신문> 주최로 서울 논현동 건설회관에서 열린 `제2회 부동산 개발금융의 트렌드와 발전방안 세미나`에서 정부, 시행사, 시공사, 금융기관 등 패널들이 종합 토론을 벌이고 있다/ 안윤수기자 ays77@

다음은 토론회 참가자들의 주요 발언 내용이다.

 

김대식 대우건설 상무

 

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건설사가 2008년 금융위기를 겪으면서 시공사들이 쉽게 연대보증을 했다고 자각한 이후, 개발사업에서 리스크 공유가 중요하다는 것을 깨달았다. 부동산 개발사업 트렌드를 주도하는 것은 시공사가 아닌 PF를 주관하는 금융사다. 시공사들은 시행사의 발주 공사를 놓고 경쟁을 하고 있다.

 

책임준공으로 상품이 다양해지고 있지만, 여전히 금융기관은 사업승인 등 대부분의 절차를 시공사가 부담해주길 기대하고 있다. 이 때문에 신용 리스크 부분에 있어서 사업별 특성에 따라 차등으로 책임준공을 제공하는 방식이 필요하다고 본다.

 

편병철 국토개발 회장

 

금융회사가 시공사의 부담을 분담하고 있지만 시행사 입장에서는 여전히 리스크가 큰 상황이다. 이 부분에 대한 보완이 필요하다. 대형 금융사나 건설사와 비교해 시행사의 지위는 상대적으로 열악하다. 개발 이익을 공유하는 것과 비례해 리스크도 궁극적으로 배분하는 작업이 있어야 한다고 본다. 이 과정에서 상품을 설계하고 개발을 진행하고 싶지만 금융회사나 시공사에서 분양이 될지, 엑시트가 가능할지, 공사비 확보가 될지 여부를 엄격하고 보수적으로 따지다보니 투자가 어려울 때도 많다. 부동산 금융 트렌드에 따라 리스크를 분산하는 방식이 정착되길 바란다.

 

이학구 KTB자산운용 부사장

 

자금을 필요로 하는 디벨로퍼, 자금을 공급하는 금융사 간에 차이(갭)가 존재한다. 디벨로퍼 입장에서는 적은 자본을 투자해서 레버리지를 일으켜 사업 이익을 극대화하길 바라고, 금융기관은 안정성 있는 투자나 대출에 초점을 맞춘다. 5∼10년 전에는 전혀 언급되지 않던 펀드나 리츠, PFV가 나왔다는 것이 금융과 디벨로퍼의 갭을 좁히는 것이라고 본다. 근본적인 해결책은 아니지만 꾸준히 간극을 좁히는 시도다.

 

최근에는 워낙 저금리시대니까 개인도 부동산 간접투자에 관심을 갖고 있다. 개발사업에 개인이 투자하는 방식으로 공모를 한다면 투자자 보호 안전장치가 마련되는 게 무엇보다 중요하다.

 

김덕규 NH투자증권 부동산금융본부장

 

과거에는 미국과 유럽, 호주, 일본 등 선진국 위주로 해외 부동산에 투자했지만 지금은 중국과 베트남 딜도 살펴보고 있다. 해외 지역을 다변화하는 것을 넘어서 최근에는 실물 위주에서 개발PF로 투자처도 다양해지고 있다.

 

주택 관련 PF가 감소하면서 현재는 오피스, 지식산업센터 등 부동산 PF를 다양하게 하고 있다. 이 같은 현상은 부동산 투자가 늘어나면서 경쟁이 치열해져 우량한 투자처가 사라진 영향도 크다. 상업용 부동산의 경우 도심 오피스 개발과 공급이 다시 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 중단된 사업이 재개될 경우 중장기적으로 임대료 상승이 발생할 가능성이 크다. 이 때문에 금융기관의 주된 역할은 과거의 담보대출 위주에서 개발 사업 위주의 사업성 검토로 바뀌고 있으며, 분양성이나 현금흐름 등의 사업성을 보고 딜을 결정하는 경우가 늘어날 것으로 보인다.

 

 

최기형 KH금융자문 대표

 

부동산 시장이 침체되면서 금융권이 프로젝트파이낸싱(PF) 취급에 보수적인 심사를 적용하고 있다. 금융권이 실행하는 PF에 대한 세밀한 분석 기법이 도입돼야 하는 시점이라고 생각된다.

 

이와 함께 부동산신탁사가 제공하는 책임준공의무 부담부 관리형토지신탁을 통한 PF 상품의 다양성도 고려해야 한다. 대출원리금에 대한 손해배상 조건이 포함된 상품 외에도 공사금액에 대한 이행 보증 성격의 책임준공 상품도 필요하다. 특히 분양상품 뿐만 아니라 임대 운영하는 사업에 대한 PF 등 시장에 다양한 유형의 책임준공 해지 상품 출현도 필요한 시점이다.

 

서병윤 금융위원회 자산운용과 사무관

 

금융위원회는 수분양자 피해를 가장 우려한다. 영업행위에 있어서 적합성 적정성을 따지겠지만, 정부 입장에서는 과도한 레버리지를 끌어오지 않는지를 고려할 수밖에 없다.

 

과거 미국의 서브프라임 모기지 사태도 부동산 금융 시스템 전반을 뒤흔드는 사건인데, 금융위는 개발금융회사의 경영실태평가 등 건전성 규제를 통해 사전적으로 이를 선제 대응하는데에 초점을 맞추고 있다.

 

 

김정희 국토교통부 부동산산업과장

 

민간에서 새로운 모델을 만들어 책임준공 상품을 만드는 건 바람직하다고 본다. 중소건설사나 신용도가 약한 대형건설사도 참여할 수 있기 때문이다.

 

다만 리츠의 비정상적인 부분을 정상화하는 작업이 필요하다. 지난 2001년 우리나라를 비롯해 싱가포르, 홍콩, 일본 등과 함께 리츠를 도입했다. 나머지 세 나라는 본래 의도된 목적이나 취지대로 수 조원 규모의 대형 리츠들이 상장되는 등 바람직하게 발전해왔지만 우리나라는 그렇지 않다. 대형 리츠 안에 다양한 물건을 담고 영속적으로 운영이 가능한 리츠를 만들어야 한다고 생각한다.

 

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