서울지역 APT 가격 폭등! 후분양제 도입만이 가격상승 억제할 수 있다.

2018.09.11 19:

 

한석만 교수(서울벤처대학원대학교 평생교육원)

[내외뉴스통신 칼럼]

서울지역 신규 아파트 경쟁률이 2017년 8월 2일 정부의 강력한 부동산 규제대책이 나와도 대책이전보다 오히려 청약 경쟁률은 올라가는 기현상(奇現象)을 보이고 있다.

 

여기에 2018년 8월 27일 국토교통부는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4개 구가 투기지역으로 추가 지정되고, 투기과열지구로는 서울 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등에 이어 경기 광명시와 하남시 등 2개 지역이 추가로 지정됐다.

 

 

한마디로 산불이 서울에서 경기도로 점점 번지고 있다는 것이다. 불을 끄려고 하면 오히려 더 불씨가 엉뚱한 곳으로 번진다는 것이다. 이러한 현상은 국민이 생각하는 인식과 정책이 다르다는 것이다.

 

국민은 주택을 부의 가치 또는 재산증식 수단으로 생각하고 있고, 정부는 실 거주와 재산증식 수단이 아니라는 개념적 차이가 정책에 반영됨으로 시장을 왜곡하는 모순이 발생한다는 것이다. 즉, 국민의 생각이 잘못되었으니 정부정책에 맞게 인식의 변화를 요구하는 것이다.

 

국민의 인식을 개선하는 것보다 정부의 인식자체가 변화 되어야 한다는 것이다. 국민을 이길 수 있는 정책은 없다. 선량하게 주택을 소유한 자, 무주택자, 주택을 통해 부를 쌓아 올린 자, 중개업자, 투기꾼도 모두 국민이기 때문이다.

 

정부의 정책이 남발하는 현 시점에서 단 한 번의 정책으로 모든 것이 해결될 수 있다면 그 길을 선택하여야 하는 것이 아닌지 묻고 싶다.

 

필자가 생각하는 것은 서울지역 및 경기 일부지역에 나타나고 있는 현상은 선분양제도에 의한 대표적 폐단으로 가격 상승을 노린 투자광풍이 매물 품귀 현상으로 나타난 것으로 본다. 즉, 2015년 기준으로 주택보급률은 102.3%로 넘어섰다. 전국적으로 공급은 적정 수준을 보이고 있다는 것이다.

 

단지 수도권에 인구가 집중됨으로 “똘똘한 한 채”에 대한 선호도가 서울지역에 집중되었다는 것이다. 여기에 광명시는 철산동/하안동 재건축 이주수요가, 하남시는 강동구 둔촌동, 명일동 재건축 이주수요가 폭발적으로 증가하면서 주변 집값을 상승시키는 요인으로 작용된 것으로 보여 진다. 한마디로 서울 및 경기도 집값상승은 재건축 재개발 이주수요가 사라지면 다시 원점으로 돌아오는 회귀성을 갖는다는 것이다. 그러나 여기서 회귀성은 내진설계가 반영되지 않은 주택처럼 회귀하지는 않은 다는 것이다. 신축 아파트는 새로운 가격을 형성하며 주변 시세를 선도할 것이다. 즉, 서울과 경기도 지역에 똘똘한 주택(내진설계 반영) 공급만이 주택 가격을 안정화 시킬 것이다. 여기에 추가로 후분양제가 도입된다면 추후 주택가격 상승으로 현재와 같이 다양한 주택정책이 쏟아지는 시대는 사라질 것으로 보인다.

 

선분양제도가 아파트 가격 상승을 부추키는 요인은 아래와 같다.

 

신규 아파트 청약 경쟁률이 높다는 것은 두 가지 측면으로 볼 수 있는데, 첫째 실수요자로 내 집 마련 욕구이다. 두 번째, 시세차익을 바라는 마음일 것이다.

 

전자는 서울지역 전세 값 폭등과 집값상승으로 인한 전/월세 수요자가 내 집 마련을 위해 청약을 한 경우이다. 후자는 거주 목적이 아닌 투자 또는 투기 목적으로 집값상승에 따른 시세차익일 것이다.

 

두 가지 측면모두 현 상황을 고려해 보면 분명 시세차익을 볼 것이다. 이러한 시세차익이 선분양제도와 후분양제도에 대하여 객관적 검토를 통해 어떤 형태의 제도가 더 많은 시세차익이 나는지 한번 살펴보고, 시행자와 소비자 입장에서 어떤 장/단점이 있는지 살펴보겠다.

 

우선 시세차익에 대하여 언급하면, 선분양제도는 일반분양 가격에 대하여 주택도시보증공사(HUG)로 부터 가격 통제를 받고 있다. 이러한 통제는 시행자(재건축 및 재개발 조합) 입장을 고려하지 않음으로 특히 서울지역 재건축/재개발 조합원 입장에서는 달갑지 않을 것이다.

 

시행자(재건축 및 재개발 조합)는 비례율(비례율 = 총 분양수입 – 사업비) / 감정평가 총액× 100%) 보다 낮은 일반분양과 동시에 조합이 부도(조합원 추가 분담금 폭탄)나는 경우를 그 동안 수없이 보아왔다. 즉, 내 집과 토지를 투자하고도 정부의 분양가상한제로 인한 일반분양 가격이 너무 낮게 책정됨으로 일반분양자보다도 더 높게 조합원이 분양받은 사례가 그동안 재건축 및 재개발 사업의 발목을 잡아왔다.

 

조합원은 15년 또는 20년이라는 인고의 시간을 보내고 위험리스크(사업부도 및 재건축/재개발 취소)까지 감수하면서 조합을 구성할 필요가 없을 것이다. 선분양제도로 인한 일반분양은 우선 안정성을 담보하고 조합원보다 낮은 분양 가격으로 당첨만 된다면 시세차익은 조합원보다 더 좋은 조건에 시세차익이 극대화 될 것은 분명한 사실이다. 이러한 이유로 로또당첨 용어까지 탄생된 것이다. 예로 일반분양가 기준 서울 강남지역은 시세차익 2억 원 이상, 강북지역은 시세차익 1억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 3년 후 입주시점 프리미엄 상승에 따른 시세차익은 서울 강남지역은 시세차익 5억 원 이상, 강북지역은 시세차익 3억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 이러하니 투기세력이 극성을 부리는 것은 당연한 이치이다.

 

다시 말하면, 선분양에 따른 프리미엄은 사업을 시행하는 시행자(재건축/재개발 조합) 몫을 일반분양자에게 나누어 주는 꼴이다. 물론 선분양으로 시공사는 공사대금에 대하여 기성에 따라 분양자로 부터 안정적 자금을 확보함으로 회사 운용을 손쉽게 할 수 있을 것이다.

 

반면 소비자 입장은 건설자금을 회사가 아닌 소비자가 선납함으로 금융비용(이자)이 발생하는 폐단이 있을 것이다. 즉, 어떤 건물을 신축함에 있어서 소비자가 건축비용을 지불하는 구조인 것이다.

 

주택시장 분위기가 좋을 때는 일반분양자 입장에서 보면 선분양제도가 유리한 측면이 있다고 보여 진다. 예를 들면 이자비용보다 아파트 프리미엄이 더 많이 올랐다면 분명 시세차익이 극대화됨으로 선분양제도가 유리할 것이다. 반대로 시행자 입장에서는 일반분양자에게 공급하는 금액과 입주시점에 프리미엄에 따른 기회비용 손실이 발생함으로 사업수지가 저하되어 반갑지 않을 것이다.

 

시공사 입장에서는 선분양에 따른 공사비 부담이 없으므로 손쉽게 건설 회사를 설립할 수 있고, 하도급을 통한 선분양에 따른 기성금을 바로 지급(어음발행)하지 않음으로 또 다른 기회비용을 창출할 수 있기에 선분양을 더욱 선호할 것이다. 즉, 시공사 및 일반분양자는 선분양이 유리한 측면이 있고, 시행자(재건축 및 재개발 조합)는 프리미엄에 대한 기회비용이 줄어드는 측면이 있다고 볼 수 있다. 다음으로 선분양제도와 후분양제도 도입에 따른 장단점을 보면 다음과 같다.

 

[표 1] 선분양제와 후분양제의 차이점

 

 

 

현행 주택법은 주택공급 방식으로 선 분양과 후 분양을 같이 규정하고 있지만 건설사들은 사업자금 조달과 금융비용 부담, 소비자는 매매차익에 기댄 시세차익을 노리고 선 분양을 선호하고 있다. 수도권에 탄생되는 신규APT 분양에 당첨만 된다면 로또가 되어 하루아침에 팔자가 핀다는 이야기까지 나오고 있는 실정이다.

 

서울은 지역적 특성으로 볼 때 신규APT 공급의 대다수가 재건축과 재개발에 의한 일반분양을 감안해 본다면 조합원(자기 땅과 집을 투자하고도, 낮은 일반분양가로 사업성이 떨어짐으로 일반분양자보다 오히려 더 많은 가격으로 APT를 구입할 위험([추가분담금 폭탄])이 그 혜택과 이익을 공유하는 것이 정의롭다고 생각하는데 인위적 분양가상한제를 통해 오히려 수분양자가 시세차익에 대한 수익을 얻어간다면 그것이 정의로운 사회인지 정치권에 묻고 싶다. 즉, 분양가상한제에 의한 시세차익을 본다는 것은 정부스스로가 투기세력을 조장하고 청약광풍(로또열풍)의 기틀을 마련함으로 불법 청약통장 거래를 부추길 수 있기에 신중한 검토가 필요하겠다.

 

필자가 생각하기에는 위에서 언급한 규제정책 보다. 후분양제만 도입한다면 정부가 고민하는 모든 문제가 사라질 것으로 예측된다.

 

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