2021.06.25
땅집고는 국내 리모델링 실적 1위 쌍용건설과 함께 현재 부동산 시장 최대 이슈로 떠오른 아파트 리모델링 사업 초기 단계부터 길잡이 역할을 할 수 있는 ‘땅집고 아파트 리모델링센터’를 운영합니다. 땅집고 지면과 온라인, 유튜브 땅집고TV 등 다양한 채널을 통해 아파트 리모델링과 관련한 시공·설계·금융·법규·사업성 분석 등 단계별로 필요한 정보와 컨설팅 서비스를 제공합니다.
[땅집고×쌍용건설 리모델링센터] 용적률 상한에 가로막힌 노후 아파트 해법은 있다
[땅집고] 서울 송파구 오금아남아파트. 이 아파트는 리모델링을 통해 용적률이 432%까지 늘어나게 된다. 리모델링의 경우 법적 용적률 제한을 받지 않기 때문에 가능한 일이다. /쌍용건설
[땅집고] 지난 4월부터 전국 최초로 세대수 증가형 리모델링 공사를 시작한 서울 송파구 오금아남아파트. 이 아파트는 리모델링을 통해 용적률이 2종 일반주거지역 법정한도(200%)를 훨씬 뛰어넘는 432%까지 늘어나게 된다. 이 아파트 기존 용적률은 283%로 재건축이 사실상 불가능했지만, 리모델링은 이 같은 규제를 받지 않기 때문에 가능한 일이었다.
일반적으로 용적률이 크게 늘어나면 동과 동 사이 거리가 좁아져 주거 환경이 악화하지만, 오금아남아파트 리모델링 사업을 맡은 쌍용건설은 설계 특화로 이 같은 문제를 해결했다. 아파트를 증축하면서 ‘기역(ㄱ)자’로 연결하고, 단지 내 가장 남쪽 단지를 서쪽으로 더욱 확장해 건물 간 거리가 좁아지지 않도록 한 것. 여기에 지하 주차장을 2층에서 3층으로 확장하면서 기존 지상주차장 공간을 중앙광장과 놀이터로 만들어 단지 내 개방감은 더 높아졌다.
아파트 리모델링은 용적률 제한으로 재건축할 수 없는 단지들의 대안으로 떠오르고 있다. 공동주택 리모델링은 주택법 적용을 받는 개·수선에 해당해 신축 취급을 받는 재건축에 비해 각종 규제나 제한에서 자유롭기 때문이다. 다만 늘어나는 용적률로 인해 주거 환경을 크게 해치지 않도록 하는 보완 조치가 필요하다.
일반적으로 노후 아파트라도 용적률이 법정 상한에 가까우면 재건축은 어렵다. 일반분양을 늘리는 데 한계가 있어 수익성이 떨어지는 탓이다. 강남권 아파트가 아닌 경우 대체로 기존 용적률이 200%를 넘으면 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 판단한다.
[땅집고] 경기 광명 '철산한신아파트' 리모델링 후 단지 배치도. /쌍용건설
하지만 리모델링에서는 법적상한 용적률에 따른 제한을 받지 않는다. 쌍용건설 관계자는 “리모델링 규제에 따라 기존 전용면적 대비 최대 40%까지 전용면적을 늘릴 수 있는데, 이때 법정 상한 용적률을 초과해도 문제가 없다”며 “늘어나는 면적에 일반분양 면적이 포함되기 때문에 재건축보다 일반분양 가구가 많아지는 경우도 있다”고 말했다.
실제로 해당 지역 용적률 법적 상한을 넘겨 리모델링한 단지가 많다. 2012년 리모델링을 마친 마포구 ‘호수예가클래식’의 경우 리모델링 전 용적률은 249%로 2종 일반주거지역 용적률 상한을 이미 넘겼다. 하지만 리모델링을 통해 용적률이 137%포인트 높아진 387% 단지로 재탄생했다. 쌍용건설이 지난 3월 수주한 경기 광명 ‘철산한신아파트’도 리모델링을 통해 용적률이 398%까지 올라가게 된다. 이미 292% 용적률로 재건축이 불가능한 단지였지만, 리모델링으로 235가구가 더 늘어나게 됐다.
리모델링에는 용적률 외에도 다양한 건축법 규제 완화가 적용된다. 건축선이나 건폐율, 높이제한을 받지 않고, 공개공지나 도로·공원·녹지 등 기부채납용지도 확보할 필요가 없다.
[땅집고] 리모델링과 재건축에 적용하는 각종 법규. /장귀용 기자
단, 리모델링에서는 가구당 면적이 커지고, 가구 수가 늘어나는 만큼 건폐율이 높아져 동과 동 사이에 공간이 줄어 자칫 개방감이 떨어질 수 있다. 이 때문에 최근 리모델링 업계에서는 용적률을 최대한 높이면서도 주거 환경을 확보하는 특화 설계를 적용하고 있다. 예를 들어 광명 철산한신아파트의 경우 수평으로 나란히 배치한 아파트 동간 거리가 넓은 점을 활용해 건물 좌우를 더 넓혔고, 단지 남쪽에 축구장과 놀이터 공간을 이용해 별동을 새로 짓는 방식으로 일반분양 가구를 늘렸다. 그러면서도 기존 아파트 1층을 필로티로 구성하는 설계를 적용해 지상에서 공간이 더 넓어보이도록 하는 전략을 짰다.
지자체별 도시계획이나 조례로 용적률이 제한될 수 있다. 만약 해당 지역이 택지개발지구로 지정돼 리모델링에 대한 완화범위가 제한돼 있거나, 특별히 층수나 용적률을 제한하는 경우 해당 규제를 적용받거나 별도 심의를 거쳐야 한다. 예를 들어 한강변 경관심의지역의 경우 최고 층수제한이 있어 35층 이상으로는 지을 수 없다.
결과적으로 재건축보다 리모델링에서 시공사의 경험과 설계 능력이 더욱 중요한 요소가 된다. 쌍용건설 관계자는 “리모델링에서는 용적률을 최대한 끌어올릴 뿐 아니라 주거환경을 고려해 동간 거리·건폐율 등을 세밀하게 설계해야 한다”며 “그것도 기존 아파트의 기본 구조를 유지하면서 공사해야 하기 때문에 신축보다 더 높은 기술력과 갖가지 신기술이 요구된다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
땅집고는 국내 리모델링 실적 1위 쌍용건설과 함께 현재 부동산 시장 최대 이슈로 떠오른 아파트 리모델링 사업 초기 단계부터 길잡이 역할을 할 수 있는 ‘땅집고 아파트 리모델링센터’를 운영합니다. 땅집고 지면과 온라인, 유튜브 땅집고TV 등 다양한 채널을 통해 아파트 리모델링과 관련한 시공·설계·금융·법규·사업성 분석 등 단계별로 필요한 정보와 컨설팅 서비스를 제공합니다.
[땅집고×쌍용건설 리모델링센터] 용적률 상한에 가로막힌 노후 아파트 해법은 있다
[땅집고] 서울 송파구 오금아남아파트. 이 아파트는 리모델링을 통해 용적률이 432%까지 늘어나게 된다. 리모델링의 경우 법적 용적률 제한을 받지 않기 때문에 가능한 일이다. /쌍용건설
[땅집고] 지난 4월부터 전국 최초로 세대수 증가형 리모델링 공사를 시작한 서울 송파구 오금아남아파트. 이 아파트는 리모델링을 통해 용적률이 2종 일반주거지역 법정한도(200%)를 훨씬 뛰어넘는 432%까지 늘어나게 된다. 이 아파트 기존 용적률은 283%로 재건축이 사실상 불가능했지만, 리모델링은 이 같은 규제를 받지 않기 때문에 가능한 일이었다.
일반적으로 용적률이 크게 늘어나면 동과 동 사이 거리가 좁아져 주거 환경이 악화하지만, 오금아남아파트 리모델링 사업을 맡은 쌍용건설은 설계 특화로 이 같은 문제를 해결했다. 아파트를 증축하면서 ‘기역(ㄱ)자’로 연결하고, 단지 내 가장 남쪽 단지를 서쪽으로 더욱 확장해 건물 간 거리가 좁아지지 않도록 한 것. 여기에 지하 주차장을 2층에서 3층으로 확장하면서 기존 지상주차장 공간을 중앙광장과 놀이터로 만들어 단지 내 개방감은 더 높아졌다.
아파트 리모델링은 용적률 제한으로 재건축할 수 없는 단지들의 대안으로 떠오르고 있다. 공동주택 리모델링은 주택법 적용을 받는 개·수선에 해당해 신축 취급을 받는 재건축에 비해 각종 규제나 제한에서 자유롭기 때문이다. 다만 늘어나는 용적률로 인해 주거 환경을 크게 해치지 않도록 하는 보완 조치가 필요하다.
일반적으로 노후 아파트라도 용적률이 법정 상한에 가까우면 재건축은 어렵다. 일반분양을 늘리는 데 한계가 있어 수익성이 떨어지는 탓이다. 강남권 아파트가 아닌 경우 대체로 기존 용적률이 200%를 넘으면 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 판단한다.
[땅집고] 경기 광명 '철산한신아파트' 리모델링 후 단지 배치도. /쌍용건설
하지만 리모델링에서는 법적상한 용적률에 따른 제한을 받지 않는다. 쌍용건설 관계자는 “리모델링 규제에 따라 기존 전용면적 대비 최대 40%까지 전용면적을 늘릴 수 있는데, 이때 법정 상한 용적률을 초과해도 문제가 없다”며 “늘어나는 면적에 일반분양 면적이 포함되기 때문에 재건축보다 일반분양 가구가 많아지는 경우도 있다”고 말했다.
실제로 해당 지역 용적률 법적 상한을 넘겨 리모델링한 단지가 많다. 2012년 리모델링을 마친 마포구 ‘호수예가클래식’의 경우 리모델링 전 용적률은 249%로 2종 일반주거지역 용적률 상한을 이미 넘겼다. 하지만 리모델링을 통해 용적률이 137%포인트 높아진 387% 단지로 재탄생했다. 쌍용건설이 지난 3월 수주한 경기 광명 ‘철산한신아파트’도 리모델링을 통해 용적률이 398%까지 올라가게 된다. 이미 292% 용적률로 재건축이 불가능한 단지였지만, 리모델링으로 235가구가 더 늘어나게 됐다.
리모델링에는 용적률 외에도 다양한 건축법 규제 완화가 적용된다. 건축선이나 건폐율, 높이제한을 받지 않고, 공개공지나 도로·공원·녹지 등 기부채납용지도 확보할 필요가 없다.
[땅집고] 리모델링과 재건축에 적용하는 각종 법규. /장귀용 기자
단, 리모델링에서는 가구당 면적이 커지고, 가구 수가 늘어나는 만큼 건폐율이 높아져 동과 동 사이에 공간이 줄어 자칫 개방감이 떨어질 수 있다. 이 때문에 최근 리모델링 업계에서는 용적률을 최대한 높이면서도 주거 환경을 확보하는 특화 설계를 적용하고 있다. 예를 들어 광명 철산한신아파트의 경우 수평으로 나란히 배치한 아파트 동간 거리가 넓은 점을 활용해 건물 좌우를 더 넓혔고, 단지 남쪽에 축구장과 놀이터 공간을 이용해 별동을 새로 짓는 방식으로 일반분양 가구를 늘렸다. 그러면서도 기존 아파트 1층을 필로티로 구성하는 설계를 적용해 지상에서 공간이 더 넓어보이도록 하는 전략을 짰다.
지자체별 도시계획이나 조례로 용적률이 제한될 수 있다. 만약 해당 지역이 택지개발지구로 지정돼 리모델링에 대한 완화범위가 제한돼 있거나, 특별히 층수나 용적률을 제한하는 경우 해당 규제를 적용받거나 별도 심의를 거쳐야 한다. 예를 들어 한강변 경관심의지역의 경우 최고 층수제한이 있어 35층 이상으로는 지을 수 없다.
결과적으로 재건축보다 리모델링에서 시공사의 경험과 설계 능력이 더욱 중요한 요소가 된다. 쌍용건설 관계자는 “리모델링에서는 용적률을 최대한 끌어올릴 뿐 아니라 주거환경을 고려해 동간 거리·건폐율 등을 세밀하게 설계해야 한다”며 “그것도 기존 아파트의 기본 구조를 유지하면서 공사해야 하기 때문에 신축보다 더 높은 기술력과 갖가지 신기술이 요구된다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com