강남 '큰 손' 몰린 부동산펀드, 이틀만에 '품절'2010.12.09 14:24

다올운용, 하나대투증권 사옥 기초자산 실물형  목표수익률 연 6.5%

 

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권에 투자한 부동산펀드가 만기연장, 이자 미지급 등으로 '죽'을 쑤고 있지만 부동산 실물에 투자하는 펀드는 '품귀' 현상을 빚을 정도로 높은 인기를 끌고 있다.

부동산에 관심이 있지만 마땅한 투자처를 찾지 못한 거액 투자자들이 앞 다퉈 실물형 부동산펀드 가입에 나서기 때문이다.

9일 관련업계에 따르면 다올자산운용이 하나대투증권 여의도 사옥을 기초자산으로 만든 부동산펀드 '다올랜드칩부동산투자신탁1호'가 사전 예약판매를 실시한지 이틀 만에 조기종료 됐다. 다올운용은 오는 15일부터 펀드 운용을 시작한다.

다올운용은 하나대투증권 사옥을 약 2900억원에 사들였다. 1300억원은 하나은행 부동산담보대출로 조달했고, 나머지는 기관투자가와 개인투자가를 상대로 각각 800억원씩 펀드를 팔았다.

공모펀드는 하나은행 프라이빗뱅크(PB)고객을 상대로 지난 2일부터 사전 예약을 받았다. 그런데 예약 주문이 쏟아져 다음날 판매 한도를 다 채웠다. 공모형이라 규정상 가입금액 제한은 없지만 1억원이상으로 주문을 받았음에도 반응이 폭발적이었다.

하나은행 PB 관계자는 "주로 1억원에서 5억원 사이에서 가입한 고객들이 많았고, 10억원이 넘는 뭉칫돈을 투자한 고객도 있었다"면서 "조기 종료 이후에 추가로 가입하겠다는 고객도 있었지만 한도가 소진돼 발길을 돌려야 했다"고 귀띔했다.

이 펀드는 한 번 가입하면 중도해지가 불가능한 폐쇄형이다. 부동산펀드 특성상 만기가 5년으로 긴 편이다. 장기간 거액이 묶이는데도 '큰 손' 투자자들의 주문이 폭주한 것은 매력적인 수익률 덕분이다.

펀드의 목표 수익률은 연 6.5%다. 여기에 3개월마다 일정 수준의 이자가 지급되는 구조라 복리효과도 무시할 수 없다. 연 3%후반인 정기예금 금리보다 2배 가량 높다. 부동산을 직접 살 경우 가격하락, 세금 및 임대료 문제 등 신경 써야 할 게 한둘이 아니다. 이 때문에 안정적인 펀드를 선호한 것.

자산운용업계 관계자는 "실물 투자형 부동산 펀드를 만들고 싶지만 국내 시장에선 적당한 매물을 찾아보기 힘들다"면서 "하나대투는 정말 드물게 나온 케이스로 임대 계약, 공실률 부분에서 매력적인 투자처"라고 설명했다.

그렇다고 모든 부동산펀드가 큰손 고객의 '러브콜'을 받는 것은 아니다.

실물이 아닌 PF대출 채권에 투자한 특별자산펀드는 고전을 면치 못하고 있다. 골든브릿지자산운용은 지난 7일 '골든브릿지특별자산8호'(설정액 650억)를 278억원(42.86%) 상각 처리했다. 시행사 부도 탓이다. 두 번째 만기연장을 위해 이달 말 수익자총회를 열 계획이다.

자산운용업계 관계자는 "경기가 좋아져야 부동산 개발 사업이 활성화 되는데 현재는 신규수요도 나오지 않고 있다"면서 "PF대출 채권에 투자하는 부동산펀드는 지지부진한 사업진행으로 이자지급은커녕 원금 손실 위기를 맞고 있다"고 말했다.

한편 펀드평가사 제로인에 따르면 공모 부동산펀드 순자산 규모는 8041억원(8일 기준)이다. 이 가운데 대출채권형 펀드(7741억원) 비중이 96%로 압도적이다

 

 

 

 

 

하나대투證 사옥 공모형 부동산펀드에 매각

손자회사 다올운용 이달 펀드 출시

• 임상연, 권화순 기자 기자의 다른 기사보기
• 입력 : 2010.11.02 11:04|조회 : 1185 |추천: 7|나도한마디: 0|트위터댓글: 0|기사URL복사

하나금융지주 (42,250원 50 0.1%)가 하나대투증권 여의도 사옥을 손자회사인 다올자산운용을 통해 매각한다. 다올운용은 부동산펀드로 일부 자금을 조달하고 하나은행에서 부동산담보 대출을 받아 인수자금을 마련할 계획이다. 하나대투증권 매각으로 하나금융은 일거삼득 효과를 볼 수 있다. 연내 매각을 통해 법인세 410억원을 절감할 뿐 아니라 펀드 운용수익과 대출 이자수익까지 챙길 수 있다. 2일 증권업계과 자산운용업계에 따르면 다올운용은 이르면 이달 말 하나대투증권 사옥을 기초자산으로 하는 2900억원 규모의 공모형 부동산펀드를 출시할 예정이다. 하나대투증권은 지난달 28일 이사회를 열고 사옥(장부가 1194억원)을 2900억원에 다올자산운용에 매각키로 했다. 다올운용은 하나금융의 손자회사다. 하나금융은 지난 3월 다올신탁(지분율 58%)을 인수했는데, 다올신탁은 다올운용의 지분 50.4%를 갖고 있다. 다올운용은 공모를 통해 1600억원 가량, 하나은행 부동산담보대출로 1300억원 가량을 조달해 부동산펀드를 설립할 계획이다. 펀드 만기는 5년, 수익률은 연 6.5%~6.7% 수준에서 결정될 것으로 전해졌다. 업계관계자는 "사옥의 입지가 좋고, 임차인도 하나대투증권 등이 될 거라서 부동산 펀드가 안정적인 수익이 날 수 있을 것"이라고 말했다. 그는 "이 정도 수익률이면 3~5년 전에 비해서는 낮은 편이지만 요즘 부동산 경기 수준으로 보면 괜찮은 수준"이라며 "최근 실물형 오피스에 투자하는 부동산펀드가 많지 않아 기관 투자가들에게도 매력적"이라고 평가했다. 하나대투증권 금융상품부에서 기관 대상으로 펀딩을 진행하고 있다. 은행 예금금리에 비해 수익률이 매력적인 터라 자금 조달이 어렵지 않을 것이란 관측이다. 하나금융지주에게는 '일석삼조'다. 연내 하나대투증권 건물을 매각할 경우 법인세 410억원이 절감이 되는 데다 기본자본(Tier1)도 개선돼 우리금융 인수에 유리하게 작용할 수 있다. 여기에 하나은행이 부동산담보대출 이자수익을 거둘 수 있고, 손자회사인 운용사에서는 부동산펀드 운용 수익까지 챙길 수 있다. 하나대투증권 직원은 "지주사가 계열사 건물 매각 한 건으로 이것저것 단단히 챙기려고 하는 것 같다"면서 불만을 토로했다. 그는 "당장은 매각 대금을 유보금으로 쌓아 놓겠지만 내년 3월 결산 이후 배당으로 지주사로 흘러들어갈 가능성이 있다"면서 "내년 5~6월쯤 우리금융 인수자금이 필요할 텐데, 결과적으로 이 돈을 마련하기 위해 자회사 사옥을 매각한 것 같다"고 말했다. 손자회사를 통해 계열사 사옥을 매각할 경우 공정한 가치가 매겨지기 어렵다는 비판도 나온다. 한 부동산펀드 매니저는 "소유주가 운용사인데, 임차인이 계열 운용사라면 임대료를 매길 때 공정한 가치가 매겨질 수 있느냐에 의문이 들 수 있다"고 말했다. 그는 "펀드 수익률을 맞추기 위해 임대료를 높이거나 혹은 낮출 수 있기 때문에 시장 가격과는 다르게 매겨질 수 있다는 점이 불투명한 요인"이라고 덧붙였다