2014년 10.22
전세계 투자자들의 일본 부동산 투자 열기가 심상치 않다. 도쿄의 프라임 부동산을 넘어 오사카와 나고야 등 다른 일류 도시, 그 외 지역으로도 확산되는 분위기이다.
싱가포르국부펀드 GIC는 이번 주 도쿄역 인근에 위치한 프라임 오피스빌딩 '퍼시픽 센츄리 플레이스 마루노우치'의 일부를 17억 달러에 인수했다. 일본 부동산 시장이 달아오르면서 외국인 투자자들의 발길이 분주하게 이어지고 있음을 보여주는 사례다.
미즈호 은행의 부동산 싱크탱크인 어반리서치인스티튜트(Urban Research Institute)에 따르면, 올해 3분기까지 일본의 전체 부동산 투자는 3조 5000억 엔(330억 달러)에 이른다. 지난해 같은 기간과 비교해 13%가 늘었고 2007년 이후 가장 높은 수치다.
월스트리트저널(WSJ)은 엔화 약세와 아베노믹스를 바탕으로 일본 부동산에서 기회를 노리는 외국인 투자자들이 상업용 및 주거용 부동산을 적극적으로 사들이고 있으며 중국 투자자들이 특히 큰 기여를 하고 있다고 보도했다.
그러나 도쿄 중심부 프라임 부동산의 매물 부족은 일본 부동산 투자자들이 안고 있는 문제다. 이 같은 문제는 퍼시픽 센츄리 플레이스의 높은 매각 가격에서도 드러난다. GIC가 32층짜리 건물의 24개 층을 사들이면서 지불한 가격은 평방미터당 4만 4000달러다.
WSJ은 어반리서치의 자료를 인용, 도쿄 프라임 부동산 매물 부족에 직면한 투자자들이 도쿄 중심부 외의 부동산으로 관심 범위를 넓히고 있으며 일부 투자 열기는 도쿄와 오사카 나고야 등 주요 도시를 넘어 기타 지역으로도 확산되는 추세라고 설명했다. 3개 도시를 제외한 부동산 거래량은 올해 4320억 엔을 기록, 지난해 같은 기간과 비교해 81%나 증가했다. 또한 도쿄도 외곽 18개 특별구의 부동산 거래량은 84%가 증가했다. 중심 5개 특별구의 투자가 24% 증가한 것과 대조된다.
비싼 매매 가격은 도쿄 중심부 부동산 투자수익률을 끌어내렸다. CBRE에 따르면, 도쿄 중심부 오테마치에 위치한 오피스빌딩의 기대 투자수익률은 7월 4.1%로 하락, 2008년 7월 이후 최저다. 반면 오사카 빌딩 투자수익률은 5.9%다.
부동산 전문 라살투자운용에서 일본 투자를 맡고 있는 오쿠무라 쿠니히코 대표는 WSJ과의 인터뷰에서 "예전에는 지방의 쇼핑센터 같은 부동산 매물 안내장은 거들떠보지도 않았지만 좀더 면밀한 주의를 기울여봤을 때 나고야에서 북서쪽으로 20마일(약 32킬로미터) 이상 떨어진 쇼핑센터에서도 매력적인 투자기회를 발견할 수 있었다"고 말했다. "주변부 부동산에 공격적으로 투자하는 투자자들은 아직 소수"라고 덧붙였다.
공격적인 소수 투자자에는 중국계 자본도 포함된다. 중국 포선 그룹의 일본 부동산 투자부문은 8월, 다른 투자자들과 공동으로 도쿄도 남동부 시나가와 특별구에 위치한 25층짜리 오피스 빌딩을 100억 엔이 넘는 가격에 인수했다. 주요 세입자가 떠나가는 와중에서도 매입을 강행한 것은 중국계 자본의 공격적인 일본 부동산 투자를 대변해 준다. 포선 관계자는 오피스 공간의 상대적인 부족이 향후 2년간 임대 사업을 도울 것으로 전망한다.
싱가포르 국부펀드 테마섹의 부동산 투자부문인 메이플트리 인베스트먼트는 6월, 일본 부동산 투자를 위해 5억 달러를 조성했다. 도쿄 중심 상업지구 바깥의 오피스빌딩과 오사카 및 나고야의 상업용 부동산을 주요 투자 대상으로 한다. 메이플트리의 테렌스 흥(Terence Heng) CEO는 이들 지역의 임대 수익률이 도쿄 중심부보다 높다고 평가했다.
일본 국채를 비롯한 안전자산의 초저금리에 신물이 난 국내 투자자들도 일본 부동산에서 수익의 기회를 찾는다. 일본은행의 공격적인 통화완화정책과 국내 은행들의 대출 확대 의지는 조달 금리를 떨어트렸다. 임대료 수익과 부동산 가격 상승을 포함한 일본 부동산 투자 총수익률은 지난해 6%로 상승, 4개년 연속 개선을 이어갔다.
그러나 현재 일본 부동산 시장의 활기가 1980년대 부동산 거품이나 2007년 미니 거품과는 확연히 다르다는 게 전문가들의 진단이다. 임대료는 이제 막 오르기 시작한 단계다. CBRE의 뮤토 준이치로 선임 이사는 "현재 부동산 매수자들은 장기 투자자들이며 레버리지가 크지 않아 가격이 하락한다고 해도 자산을 내던지지 않을 것"으로 전망했다.
한편, 4월 소비세 인상 이후 일본 경제의 회복 속도가 둔화되고 있는 것과 장기적으로 일본 인구의 노령화와 인구 감소는 부동산 투자의 리스크로 지적된다.
< 자본시장 미디어 ‘thebell’ >
[ 관련기사 ]
일본 부동산 공략하는 중국 자금