8년만에 10조 자산, PI 자금 확보..창업주 엑시트등 IPO '노크'…부동산 직접개발.8명 부문 대표제 도입,공무원 신화.이지스김대영회장 별세

 

이지스자산운용 IPO '노크'…부동산 직접개발 나서나

2018-08-13

 

이지스 측, "투명성 확보와 외국인 투자자 유치 목적"

공격 투자로 악화된 PI 자금 확보..창업주 엑시트 목적도

8명 부문 대표제 정착 여부 검증 후 상장 '안정적' 지적

 

<출처: 이지스자산운용>

[이데일리 성선화 기자] 국내 1위 부동산투자 운용사인 이지스 자산운용이 기업공개(IPO)에 나서면서 투자은행(IB) 업계의 관심이 커지고 있다. 특히 국내 부동산운용사 가운데 이지수가 처음 상장을 추진하는 의미에 대해 해석이 분분하다.

 

13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 지난 7일 국내 부동산운용사 가운데 처음으로 상장을 추진한다고 밝혔다. 이지스측이 말하는 주된 이유는 투명성 확보를 통한 외국인 투자자 유치다. 하지만 업계에선 8명의 각자 대표 체제가 검증되지 않은 상황에서 지나치게 빠른 IPO라는 비판이다.

 

이지스는 지난해 김대영 회장과 조갑주(국내부문), 강영구(해외부문) 대표 체제에서 8명의 부문 대표 체제로 전환했다. 이어 내년 상장을 목표로 최근 KB증권관 삼성증권을 주관사로 선정했다. 조갑주 대표는 “상장 추진은 2년 전부터 구상해 온 전략”이라며 “투명성 확보 목적이 가장 크다”고 강조했다.

 

업계에선 이지스의 이번 결정에 대해 다양한 해석을 내놓고 있다. 우선 이지스가 보다 공격적인 PI 자금 집행을 위해 현금 흐름을 개선하기 위한 목적이 크다는 분석이다. 이지스는 재무제표상으로는 매년 매출과 영업이익이 나고 있지만 공격적인 PI 투자도 병행하고 있어 상당한 자금이 묶여 있다. IB업계 관계자는 “자금 확보를 위해 지난해 회사채를 발행했지만 매년 회사채를 발행하는 데는 한계가 있다”며 “IPO를 통한 자금 확보가 필요할 것”이라고 말했다. 이지스가 PI 자금 확보를 하려는 이유는 블라인드 펀드나 프로젝트 딜 입찰에서 경쟁 우위를 차지할 수 있어서다. 운용사가 ‘자기 돈’을 태우면 보다 책임있는 투자로 보여지는 효과가 있다.

 

이지스가 직접 투자에 나서는 큰 그림을 그린다는 해석도 나온다. 최근 부동산 PE를 설립한 이지스는 역삼동 르네상스 호텔 재건축을 직접 개발한다는 구상이다. 운용보수가 낮은 한국적 현실을 감안할 때 직접 투자에 나서 수익을 극대화하려는 전략이다.

 

엑시트 목적이란 분석도 있다. 업계 또다른 관계자는 “부동산 운용 시장이 한창 좋을 때 창업주들의 엑시트 목적도 클 것”이라며 “4000억원의 밸류에이션으로 계산할 경우 조 대표의 지분(13.5%) 가치는 약 600억원에 달한다”고 설명했다. 하지만 조 대표는 “보유한 구주 매각은 없을 것”이라며 “기업의 소유와 경영은 별개로 회사 경영 일선을 떠날 생각이 없다”고 선을 그었다.

 

일부에선 8명의 부문별 대표로 운영되는 이지스의 현재 시스템이 정착된 이후에 단계적으로 IPO를 추진하는 게 보다 안정적이라는 지적이다. 금융투자업계 관계자는 “한창 실무로 뛰어다녀야 할 본부장들이 대표로 승진하면서 업무 경쟁력이 크게 약화됐다”며 “특히 유능한 중간 관리자들이 이탈하고 신입들을 대거 유입해 과거와 같은 성과를 유지할 수 있을지 의문”이라고 말했다.

 

이와 관련, 조 대표는 “직접 경영 총괄 대표로서 같이 뛰고 있다”며 “부문 대표들의 리더십 역량 강화하고 신속한 의사결정을 위해 부문 대표제를 시행하고 있다”고 말했다. 이어 “운용 자산의 20조 이상이 만기가 5년 이상인 펀드로 구성돼 향후 안정적인 운용보수가 가능하다”고 덧붙였다.

 

이지스 자산운용의 지난해 총운용자산(AUM)은 약 20조원, 영업이익은 전년 대비 96.2% 증가한 236억원이다.

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테헤란로의 빌딩들<95>]-부동산 엿보기(⑧이지스자산운용 투자빌딩)

 

아모레·쿠팡 입주건물 빅베팅…건교부 차관 출신 4천억 출발 ‘리츠 代父’

 

2017-04-05

 

지난 2001년 4월 국내에 리츠(REITs)가 처음 도입됐다. 이후 부동산 투자회사법 제정으로 부동산 지분을 주식처럼 보유할 수 있게 됐다. 리츠를 통해 대형 부동산을 간접 투자를 할 수 있게 됨에 따라 시장의 투명성이 높아졌다. 공모 리츠의 경우 지분을 팔 때 세제 혜택도 주어진다. 리츠 회사가 생겨난지 1년만인 2002년에 5584억이었던 리츠 자산 규모는 2015년 말 기준 18조3000억원으로 불어났다. 이런 추세를 타고 공격적인 경영으로 회사 설립 6년만에 업계 1위로 올라선 기업이 있다. 이지스자산운용이란 회사인데, 지난달에만 1조원 가까운 거액을 투자하기로 약정했다. 스카이데일리가 이스지운용이 매입 예정인 서울 시내 대형 빌딩을 취재했다.

 

 

 

▲ 이지스자산운용은 지난 3월 말 청계천 랜드마크 빌딩인 시그니쳐타워(사진)를 사들였다. 부동산 관계자에 따르면 두달 내에 매입 절차를 마무리할 예정인 것으로 알려졌다. 매입금액은 약 7260억원으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리

이지스자산운용은 최근 강남과 강북의 대형 빌딩 2채를 잇따라 사들였다. 우선 지난주 서울 중구 소재 ‘시그니쳐타워’를 약 7260억원에 매입하기로 했다. 이에 따라 청계천로 랜드마크 빌딩인 시그니쳐타워는 현재까지는 올해 최고가에 매각된 부동산으로 기록됐다.

앞서 이지스운용은 3월 둘째주에 서울 삼성동 소재 ‘엔씨타워2’ 빌딩의 우선 협상자로 선정되는 등 공격적인 투자 행보를 이어가고 있다. 건물 매입 절차는 두달 내에 마무리될 예정으로 알려졌다. 이지스가 매입한 빌딩 2채 가격은 총 1조원에 달한다.

아모레 본사 입주한 청계천 랜드마크, 평당 2400만원에 매입

2015년부터 매각설이 불거졌던 시그니쳐타워는 새 주인을 맞게 됐다. 청계2가 교차로와 맞닿아 있는 이 건물은 지하 6층, 지상 17층 규모의 쌍둥이 빌딩이다. 외국계 부동산 회사인 아쎈다스가 투자하고, 두산중공업이 시공을 맡아 2011년 준공했다.

빌딩 토지 면적은 6937.6㎡(약 2099평), 연면적은 9만9997.1㎡(약 3만0249평) 규모다. 빌딩의 절반쯤을 아모레 퍼시픽이 본사가 이용하고 있다. 그 밖에 금호석유화학그룹, 주식회사 동양, 이니스프리, 에스쁘아 등이 입주해 있다.

빌딩 내부에는 총 20대의 엘리베이터가 있고 주차 공간만 무려 436대에 달한다. 임대료는 보증금은 3.3㎡당 106만원, 월 임대료 3.3㎡당 10만6000원, 월 관리비는 3.3㎡당 4만4000원이다.

주차는 임대면적 330㎡(약 100평)당 1대가 무료이며, 유료는 월 22만원이다. 인근 부동산 관계자에 따르면 연면적을 기준으로 빌딩 보증금 총액은 약 320억원, 관리비를 포함한 월 임대료는 약 45억원에 이를 것으로 내다봤다.

강남 빌딩 전문가들은 “이지스자산운용 측이 시그니쳐타워 매입을 위해 연면적 3.3㎡당 2400만원, 총 7260억원을 써낸 것으로 안다”고 설명했다.

쿠팡 본사 입주한 건물 평당 2180만원에 매입, 리모델링 후 임대할 듯

 

▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리

이지스자산운용은 지난 3월 테헤란로 소재 엔씨타워2 매입 우선협상대상자로 선정됐다. 현재 쿠팡이 본사 사옥으로 사용 중인 건물로 포스코 사거리에 있다. 쿠팡은 잠실에 신사옥을 마련했다.

NC타워2(구·경암빌딩)로 불리는 이 빌딩은 저층부 기업은행을 제외한 나머지 층은 쿠팡 본사가 이용하고 있다. 지하 7층, 지상 19층 규모의 대형 오피스 빌딩이다.

1994년 완공된 NC타워2의 토지면적은 1691.4㎡(약 512평), 연면적은 2만6839.1㎡(약 8119평)다. 빌딩 내부에는 총 4대의 엘리베이터가 있으며, 자동차 230대 주차가 가능하다. 보증금은 3.3㎡당 80만원, 월 임대료는 3.3㎡당 8만원, 월 관리비 3.3㎡당 3만6000원이다.

테헤란로 부동산 관계자는 NC2타워의 임대수익을 연면적 3.3㎡로 계산했을 때 보증금은 약 65억원, 관리비 포함 월 임대료는 약 9억원 선에 이를 것으로 평가했다.

이 관계자는 “NC2타워 매입 절차를 마무리하면 테헤란로를 대표하는 비즈니스센터로 리모델링할 예정인 것으로 알고 있다”며 “쿠팡 본사는 이달 안에 사옥을 옮길 계획으로 있다”고 덧붙였다.

이와 관련, 오승민 원빌딩 팀장은 “NC타워2 매입에 연면적 3.3㎡당 2180만원으로 총 1770억원을 써낸 것으로 알고 있다”며 “매입가는 싸지도 비싸지도 않는 적정가격”이라고 평가했다.

업계에 따르면 이지스자산운용은 대출을 포함해 국내 7조5000억원, 해외 3조원 등 총 10조5000억원의 자산을 운영 중인 것으로 전해진다. 2010년 4000억원으로 출발해 2013년 5조원, 2015년 9조원대로 덩치를 급속히 불려왔다.

김대영 대표 48% 최대주주, 우리은행 및 한국토지신탁도 각 8% 지분 보유

 

▲ 설립 6년 만에 부동산 자산운용 업계 1위에 오른 이지스자산운용은 청계천 랜드마크빌딩에 이어 테헤란로 빌딩 매입에 나서 엔씨타워2(사진) 우선협상 대상자로 선정됐다. 매각 금액은 1770억원 수준으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리

이지스운용은 기존의 대형사들을 제치고 설립 6년만에 업계 1위로 올라섰다. 이 같은 급성장에 대해 회사 측은 기관투자자들로부터 신뢰를 얻었다고 자평하는 반면 일각에선 비정상적인 마케팅의 결과라며 평가절하 하는 지적도 나오고 있다.

이지스자산운용은 김대영 대표(경영부문)가 지분 47.9%를 가진 최대주주다. 우리은행과 한국토지신탁도 각각 8%씩 지분을 소유하고 있다.

건설교통부 차관과 대한주택공사 사장을 역임한 김 대표는 국내에 리츠가 뿌리내리는데 선구적인 역할을 했다는 평가를 받는다. 지난 2001년 설립된 국내 1호 부동산 자산 회사인 코람코자산신탁의 초대 대표를 맡아 7년간 경영했다.

리츠 시장 잠재성을 눈여겨본 김 대표는 지난 2007년 코람코를 떠나 2010년 이지스의 전신인 피에스자산운용을 설립했다. 2011년에는 조갑주 국내부문 대표를 영입했고 2012년에는 사명을 이지스자산운용으로 바꿨다.

김 대표가 코람코 초대 대표 재임 시절 조 대표는 부하 직원이었다. 조갑주 대표는 삼성생명과 현대건설에서 부동산 자산 관리 업무를 두루 경험한 베테랑으로 시선을 받았다. 서로를 한 눈에 알아본 두 사람은 국내 대표적 리츠 상품인 ‘코크렙’ 시리즈를 선보이며 업계에 큰 반향을 불러 일으켰다.

이지스운용은 종로의 종로타워와 수송스퀘어, 중구의 정동빌딩·씨티센터타워, 해운대와 제주 신라스테이, 홈플러스 영등포점, 롯데마트 제주점, 런던 에버셰즈 본사 건물 등 국내외 부동산에 다양하게 투자했다. 작년에는 인사동 쌈지길도 사들였다.

조갑주 대표는 지난해 6월 “부동산 시장이 좋지 않았던 지난 3년간 총 7조원에 대한 자산운용 평균 수익률이 약 7%였다”며 “자산 포트폴리오는 오피스 53%, 리테일 30%, 호텔 10% 등으로 구성돼 있다”고 밝힌 바 있다.

하지만 최근 종로타워나 트윈트리타워 등 도심의 대형 빌딩 공실률이 높아져 업계에서는 ‘외형은 폭발적으로 성장했지만 부실 자산이 늘고 있는 게 아니냐’는 우려를 보내는 시각도 있다.

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

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부동산 펀드 1위 넘보는 이지스자산운용…초고속 성장 배경은

2016-08-02

 

출범 6년만에 미래에셋 위협…수수료 덤핑ㆍ전관 마케팅 논란

 

(서울=연합뉴스) 유현민 기자 = 부동산 자산운용사인 이지스자산운용(옛 PS자산운용)이 설립 6년 만에 업계 1위 자리를 넘볼 정도로 빠르게 성장해 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

 

 

2일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용의 부동산펀드 순자산 총액은 지난달 28일 기준 5조3천851억원으로, 부동의 1위를 지켜온 미래에셋자산운용의 부동산펀드 순자산 총액(5조8천656억원)을 바짝 추격하고 있다.

 

펀드 설정액은 5조2천422억원으로, 이미 미래에셋자산운용(4조9천270억원)을 앞질렀다.

 

연합뉴스 사진

연합뉴스 사진

대출까지 포함한 이지스자산운용의 누적 운용자산 규모는 국내 7조3천억원과 해외 3조원 등 총 10조3천억원에 달한다.

 

2010년 4천억원으로 시작해 2011년 1조6천억원, 2012년 3조원, 2013년 5조원, 2014년 6조8천억원, 2015년 9조원대로 매년 초고속 성장을 거듭하며 6년 만에 25배 수준으로 덩치를 불렸다.

 

서울 종로의 종로타워·수송스퀘어·트윈트리타워·노스게이트빌딩, 중구의 정동빌딩·씨티센터타워 등 서울시내 중심가와 강남의 굵직한 물건을 잇따라 사들였다.

 

해운대와 제주 신라스테이, 홈플러스 영등포점, 롯데마트 제주점, 런던 에버셰즈 본사 건물 등 호텔과 유통매장 및 해외 부동산에도 다양하게 투자했다.

 

이지스자산운용 조갑주 사장(국내 부문 대표이사)은 "직원들의 전문성과 거래기록을 바탕으로 기관투자자들의 신뢰를 구축한 게 주효했다"고 설명했다.

 

금융권 안팎에선 이지스자산운용이 이처럼 급성장한 데 대해 놀랍다는 반응을 보이고 있다.

 

정상적인 영업으로는 기존 대형 운용사들을 일제히 따돌리고 업계 1위를 넘보는 위치에 올라서기가 현실적으로 어렵다는 이유에서다.

 

일각에선 설립 초기 매입수수료와 자산운용수수료를 대폭 깎아주는 마케팅 전략으로 시장을 교란하면서 성장 발판을 마련했다는 지적이 나온다.

 

업계의 한 관계자는 "이지스자산운용이 초기에 수수료를 대폭 할인하면서 시장 질서가 어지러워지고 경쟁도 치열해졌다"며 "그 영향으로 자생적으로 성장하던 자산운용시장에서 기준이 될 만한 수수료 체계가 사라졌다"고 볼멘소리를 냈다.

 

2010년만 해도 매입수수료는 0.7∼1.0%, 자산운용수수료는 0.3∼0.5% 정도로 정해졌는데 이제는 이보다 낮은 가격에 수수료가 책정되는 경우가 많아졌다는 것이다.

 

그러나 이지스자산운용 측은 "운용사 역할이 크게 필요 없는 유형의 펀드를 제외하고는 수수료를 시장 평균 이하로 받은 적이 없다"고 반박하고 있다.

 

이지스자산운용은 외형을 급격하게 키웠지만 수수료 덤핑과 공실 누적 등으로 일부 운용 물건이 향후 부실화할 가능성을 배제하기 어려울 정도의 '속빈강정'이라는 지적도 나오고 있다.

 

대형 빌딩들이 우후죽순 격으로 신축되고 있는 서울 종로와 광화문 일대 중심가는 입주자 유치 경쟁에 따른 임대료 덤핑 현상과 공실이 만연한 곳이다.

 

종로타워만 해도 올해 2분기 말 기준 공실률이 30%에 이르고 트윈트리타워 공실률은 25% 안팎으로 알려졌다.

 

부동산업계의 한 관계자는 "최근 몇 년간 서울 중심부에 대형 신축 빌딩들이 속속 들어선 가운데 불황이 장기화하면서 입주 기업을 찾기가 한층 어려워졌다"며 "대형 오피스가 높은 공실률에 시달리고 있는 것은 부동산업계에선 공공연한 비밀"이라고 말했다.

 

이런 상황에서 이지스자산운용의 급성장이 가능했던 것은 전직 관료와 기업 및 기관 출신 유력 인사를 기관투자자 대상 마케팅에 적극적으로 활용했기 때문이라는 분석도 있다.

 

이지스자산운용의 최대주주인 김대영 사장(경영부문 대표이사)은 건설교통부 차관과 대한주택공사 사장, 코람코자산신탁 대표이사 사장을 역임했다.

 

이 회사는 2012년 강봉균 전 재정경제부 장관을 사외이사로 영입하기도 했다.

 

조갑주 사장은 삼성생명서비스, 코람코자산신탁 투자본부장 상무를 지냈고, 강연구 공동대표(해외부문 대표이사)는 옛 삼성에버랜드와 국민연금에서 일했던 인물이다.

 

업계의 한 관계자는 "정관계의 유력 인사나 인맥이 넓은 주요 기업·기관 출신 인사를 앞세우면 자금유치나 투자에 나설 때 큰 도움이 되는 것이 사실"이라며 "이지스자산운용도 이런 마케팅 기법을 적극 활용하고 있다"고 말했다.

 

이에 대해 이지스자사운용 측은 "그런 지적을 받아들일 수 없다"며 "강 전 장관도 세간의 오해가 불편해 사외이사를 이미 그만뒀다"고 밝혔다.

 

hyunmin623@yna.co.kr

 

 

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40억원으로 1조원 끌어들인 이지스자산운용의 비밀

 

등록 2013-09-12

 

‘이지스자산운용’은 내가 노동조합 위원장으로 재직중인 르네상스 서울호텔이 이 업체에 매각되어 존폐 위기에 놓이기 전까지는 낯선 이름이었다. 이지스자산운용은 최근에 가장 주목받는 부동산 전문 자산운용사다. 올해 상반기에만 약 1조2000억원의 수탁액을 기록했고, 지난 5월 기준으로 국내외 부동산 수십개에 모두 3조2000억원의 자금을 운용중인 큰손이다.

5월에는 법정관리에 들어선 삼부토건으로부터 자회사인 르네상스 서울호텔을 약 1조1000억원에 매입하는 조건으로 양해각서(MOU)를 체결했다. 이지스자산운용 쪽은 이달 중에 본계약을 체결한 뒤 지금 건물을 헐고 새 빌딩을 짓는다는 계획이다. 때문에 호텔 노동자 700여명과 가족들의 생계가 한순간에 날아갈 판이다. 호텔 매입비는 잠정적으로 1조원 남짓이지만 철거비와 건설비 등을 고려하면 총 2조원 안팎의 금액이 필요할 수도 있다고 한다.

 

놀라운 사실은 막대한 자금을 굴리는 이 회사가 설립한 지 겨우 3년밖에 되지 않는데다, 자기자본은 40억원에 불과하다는 것이다. 이들은 누리집을 통해 “임원진의 막강한 영향력은 국민연금공단·한국교직원공제회·군인공제회 등 국내 연·기금의 투자를 계속 이끌어낼 수 있는 원동력”이라고 소개하고 있다.

실제 이 회사 대표 김대영씨는 경제기획원 경제기획국장, 건설부 차관, 산업연구원장, 주택공사 사장 등을 거쳤다. 국민연금공단 이사장을 지낸 김호식씨는 감사직을 맡았고 이후 국민연금은 2012년 초 이지스자산운용이 서울 명동 눈스퀘어 빌딩을 2350억원에 매입할 때 유력 투자자로 참여했다. 기획재정부 장관을 지냈고 3선 국회의원을 역임한 강봉균씨도 사외이사로 되어 있다. 김대영 대표와 함께 이지스자산운용에서 3인의 개인주주에 포함된 최종찬 전 건설교통부 장관과 조휘갑 전 공정거래위원회 상임위원은 ‘선진사회만들기연대’라는 단체의 이사장과 공동대표를 각각 맡고 있다.

결국, 자기자본 40억원의 수백배에 달하는 자금이 연·기금 등 외부의 투자자로부터 나왔으며, 천문학적인 금액을 조달하는 능력은 이 회사의 인적 네트워크와 무관하지 않다는 것이 확인된다. 반면 운영의 투명성은 미흡한 상황이다. 올해 2월 이지스자산운용은 경영에 중대한 영향을 미치는 사안들과 주요 주주 변동 내역을 보고·공시하지 않았다는 이유로 금융위원회로부터 과태료 3750만원, 임직원 견책·주의 등의 제재를 받기도 했다. 무엇보다 부동산 자산운용사는 임대 수익이나 매매 차익에 치중한 나머지 기업과 종업원의 안정적인 생존과 발전에는 관심이 부족하다.

1988년 개관한 이래 25년 동안 르네상스 서울호텔은 해마다 수십억원의 이익을 내왔다. 그런데 대주주인 삼부토건이 부실화하면서 한번도 적자를 낸 적이 없는 호텔만 존폐의 위기에 놓였다. 모회사는 부실경영의 책임을 우량 자회사에 떠넘기고, 한 나라의 장·차관과 국회의원 등을 역임한 사회지도층이 ‘투자’라는 명목하에 죄 없는 노동자와 가족들을 사지로 내몰고 있는 것이다.

르네상스 서울호텔의 노동자들이 한여름의 장마와 땡볕에도 휴무를 반납한 채 여의도 이지스자산운용 건물 앞에서 호텔 철거를 반대하며 100일이 넘게 싸우고 있는 이유다. 삼부토건과 이지스자산운용은 지금의 졸속 매각을 원천 무효화하고, 노동조합과 즉각 대화에 나서야 한다. 금융당국도, 자신의 적은 자본금으로 남의 엄청난 돈을 주무르면서 노동자를 위기로 몰아대는 부동산 자산운용사에 감독과 규제를 더 철저히 해야 함은 물론이다.

서재수 르네상스 서울호텔 노조위원장