건설사 PF, 고액자산가 투자상품으로 ' 대우건설PF, 산은 VIP고객에 판매…개인투자자 사모펀드 만기는 1년.4.3%제시.저축은행 전담 브릿지론까지

2014년 08월 19일

 

건설회사 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 고액자산가들의 투자 상품으로 변신을 시도하고 있다. 과거 증권회사를 통해 거래되는 100만 원 혹은 그 이하 단위 채권 투자에서 자산운용사의 사모 펀드를 통해 억 단위의 고액 투자가 이뤄지고 있다. 사모펀드를 통해 PF 사업에 직접투자를 하게 되는 셈이다.

 

개인의 PF대출 투자에 대한 우려의 목소리도 있다. 저금리 시대의 투자 대안으로 불티나게 팔리고 있지만, 저축은행을 포함 금융회사들이 꺼려하는 건설사 PF에 개인들이 직접 참여하는 게 위험할 수도 있다는 것이다.

 

◇대우건설 대주주 산은 주도…개인, 수요예측 참여

 

최근 산업은행 지점을 통해 고액자산가들에게 팔리고 있는 PF 상품은 대우건설 아파트 사업 대출 채권이다. 형식적인 자금 조달 주체는 시행사이지만 실질적인 차주는 대우건설이다. 결국 개인들이 대우건설에 자금을 빌려주고 그 대가로 연 5% 근방의 수익을 얻는 구조다.

 

대우건설의 대주주인 산업은행이 이 구조를 짜고 개인들에게 해당 상품을 팔고 있다. 지난달 산업은행은 지점 VIP 고객을 통해 대우건설 안산레이크푸르지오 아파트 PF에 투자하는 사모펀드 조성을 주도했다. KTB자산운용을 통해 만기에 따라 3개의 사모펀드를 설정했다. 5개월 만기 펀드가 70억 원, 10개월 만기 90억 원, 15개월 만기 80억 원 등 총 240억 원 규모의 투자자를 모집했다. 가입금액은 2억 원 이상으로 알려졌다. 금리는 5개윌 만기가 연 4.0%이고 10개월 4.1%, 15 개월 4.2% 내외가 제시됐다.

 

최근에는 대우건설 김포풍무 PF 사업 자금 조달을 위해 100억 원 이상의 사모펀드 설정을 계획하고 있다. 설정일은 오는 28일이다. 이 역시 산업은행 지점을 통해 2억 원 이상 VIP 고객을 대상으로 사모로 자금 모집이 이뤄지고 있다. 펀드 만기는 1년으로 4.3%의 금리가 제시됐다.

 

펀드로 조성된 자금이 PF 사업장에 투입, 개인 투자자들이 아파트 PF 사업에 투자하는 이례적인 금융상품이다. 특히 대주단을 구성하기 이전 개인들을 대상으로 수요 조사를 했다는 점에서 기존 PF 채권에 투자하는 것과는 차이가 있다. 수요 예측 며칠 사이에 자금이 몰려 조기 마감하는 경우도 생길 정도로 개인 투자자들에게 인기가 높은 것으로 전해졌다.

 

산업은행 관계자는 "금융회사들이 참여하는 PF 대주단에 개인 자금으로 조성된 사모펀드가 참여하는 것"이라며 "개인들의 적극적인 참여로 앞으로도 이같은 펀드가 계속 나올 것"이라고 말했다.

 

◇…리스크 전가 우려

 

5%를 넘나드는 수익률에 개인 자금이 대거 몰리고 있으나 고수익 이면에 숨겨진 리스크도 철저히 살펴볼 필요가 있다고 업계 전문가들은 지적한다. 금융위기 이후 부동산 경기 침체 장기화로 건설사 뿐 아니라 금융회사들도 PF 사업에 대해 신중한데 개인들이 섣불리 투자했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

 

건설사 PF 채권이 개인 투자 상품으로서의 매력도 있지만 금융회사들이 꺼리게 되자 개인 대상의 자산관리(WM) 시장으로 유입된 측면도 있다. 특히 대우건설의 김포풍무 PF의 경우 과거 저축은행이 전담하던 사업 초기 토지 매입 용도, 즉 브릿지론(Loan)에 투자하는 펀드여서 사업이 제대로 이뤄지지 않을 경우 리스크가 확대될 수 있다.

 

대우건설이 책임준공과 채무인수 약정으로 리스크를 제어하고 있으나 사업비가 추가로 발생하거나 미분양이 대거 생길 경우 사업 지연으로 자금 회수에 차질이 생길 수 있다. 혹여 대우건설에 문제가 생길 경우 리스크는 더 커진다. 과거 대우자동차판매가 양재 물류센터 PF를 위해 하나UBS의 펀드를 통해 자금 조달을 했지만 대우자동차판매의 법정관리로 아직도 개인 투자자금의 회수가 이뤄지지 않은 사례가 있다.

 

금융권 관계자는 "PF 사업과 관련해서는 금융회사들이 리스크를 줄여 나가고 있는데 개인들이 이를 대체해 나가고 있는 격"이라며 "PF 사모펀드의 정확한 구조와 리스크를 제대로 숙지하고 투자를 해야 한다"고 지적했다.

< 자본시장 미디어 ‘thebell’ >

 

 

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