기업형임대주택'8년거주'. 토지싸게공급. 세제혜택.임대료 상승률 5% 이내, 분양전환 의무는 없어.월일대료 실제 80~100만원 넘을 수도..

2013.1.13

 

 

임대료 인상률 연 5% 제한…택지공급가 대폭 인하
국토부, '기업형 민간임대주택 활성화 대책'마련


【세종=뉴시스】서상준 기자 = 기업형 민간임대주택 거주기간이 준공공임대와 같이 8년으로 고정되며, 전용면적 85㎡초과 주택의 기금 대출이 신설된다.

택지 공급가격도 현행 민간 임대주택 용지보다 저렴하게 공급된다. 수익률은 높여주되 임대료 인상률은 준공공임대와 마찬가지로 연 5%로 제한할 방침이다.

국토교통부는 13일 대통령 업무보고에서 ▲기업형 민간임대주택 거주기간 8년 ▲85㎡초과주택 주택기금 대출 신설 ▲기업형 임대리츠 지원 확대 ▲기업형임대주택 공급촉진지구 도입 등을 담은 2015년 업무 계획을 보고했다.

정부는 우선 기업형 민간임대 거주기간을 준공공임대와 같이 8년으로 못박았다. 이는 정부가 지난해 10월30일 발표한 전월세대책의 일환으로 준공공임대주택 임대기간을 기존 10년에서 8년으로 단축한 연장선으로 볼 수 있다.

기업형 임대주택이 중산층 전세수요를 흡수하도록 전용면적 85㎡초과 주택(135㎡까지)에 대해서도 낮은 금리의 주택기금 대출을 허용키로 했다.

건설자금 융자금리는 2.7~3.3%, 준공공 매입자금은 2.7%(올해 한시 2.0%)로 면적·임대 기간별로 차등 적용한다.

현행은 민간 사업자가 임대주택을 짓는 경우 전용면적 60㎡ 이하 공공임대주택은 가구당 5500만원(올해 한시 7000만원), 60∼85㎡ 이하는 가구당 7500만원(올해 9000만원)까지 연 2.7~3.7% 금리를 지원하고 있다. 전용 85㎡초과는 지원혜택이 없다.

초기 자금부담을 덜어주기 위해 택지 공급가격도 크게 낮출 계획이다.

지금까지는 분양용지를 임대주택용지(85㎡ 초과)로 전환시 택지가격을 감정가격으로 공급하고 있지만 조성원가의 60~85%로 인하하기로 했다. 분양성이 미흡한 장기 미매각 용지는 조성원가보다 낮은 가격에 할인매각하는 방안도 추진된다.

이에 맞춰 기업형 건설 임대사업자에 대해 건설 및 임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 '종합금융보증'이 도입된다.

보증기간은 건설 및 임대기간을 포함해 최소 10년(현재 분양사업 PF보증은 3~4년), 보증한도도 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 지원한다.

대출보증 외 임대사업자의 임대보증금 반환보증도 실시해 LTV(주택담보대출비용)의 최대 90%까지 보증한다. 현재는 분양사업장만 전세금 반환보증을 실시하고 있다.

국토부는 종합금융보증 이용시 금융비용(대출금리+보증료 포함 4.5% 내외)은 시공사 연대보증 금융비용(6~7%) 대비 연 2% 이상 절감이 가능하고, 1조원 보증 지원시 연 1만가구의 기업형 임대주택 건설 지원이 가능할 것으로 내다봤다.

기금이 출자하는 민간임대리츠도 기업형 임대리츠로 단일화한다.

현행 공공임대리츠(기금 및 LH가 100% 출자)외 민간제안리츠와 수급조절리츠 등의 형태로 나눠 출자하던 것을, 민간제안 임대리츠와 수급조절 리츠를 기업형 민간임대리츠로 통합한다. 사업대상도 매입형에서 개발사업형 등으로 확대된다.

민간 임대사업 활성화를 위해 기업형임대주택 공급촉진지구가 도입된다.

국토부는 개발면적이 1만㎡ 이상으로 기업형 임대사업자가 전체 면적(유상부지)의 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우 공급촉진지구로 지정할 방침이다. 비도시는 3만㎡ 이상으로 기존 시가지와 연접한 지역에 한해 가능하다.

개발면적이 5만㎡ 초과할 경우 시·도지사, 5만㎡ 이하는 시·군·구청장이 지정하는 것을 원칙으로 하며, 예외적으로 국토부가 필요하다고 판단할 경우 면적에 관계없이 국토부장관이 지정할 수 있다.

지정절차는 민간 및 LH 등 공공기관이 공동 또는 단독으로 제안할 수 있으며, LH 택지는 별도의 지구지정 절차를 두지 않고 지구계획변경을 통해 촉진지구 지정시의 특례조항(용적률, 복합개발 등)을 준용키로 했다.

ssjun@newsis.com

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[기업형 임대주택 활성화] 월 임대료 서울 80만·지방 30만원… 도심은 100만원 넘을수도

■ 수요자 비용은 얼마나
서울에 거주 하려면 소득 상위 30%는 돼야 가능
임대료 상승률 年 5% 이내 ·분양전환 의무 없어
비싼 임대료, 주변 전월셋값 상승 부추길 우려도

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  권경원기자 nahere@sed.co.kr

입력시간 : 2015/01/13

 '푸르지오스테이(STAY)', 'e편한세상스테이'…. 올해부터 본격적으로 등장할 것으로 예상되는 기업형 민간임대주택이다. 수요자 입장에서는 단연 임대조건이 가장 큰 관심사일 수밖에 없다. 일단 정부는 기업형 민간임대가 중산층을 대상으로 하는 만큼 지역에 따라 월 40만~80만원 정도의 임대료가 책정될 것으로 예측하고 있다. 하지만 정부가 기준으로 삼은 '중위 전셋값'이 실제 민간아파트 전셋값보다 낮게 설정된데다 사업지가 도심 내에 위치할 경우 토지매입비가 높아져 월 100만원을 훌쩍 넘는 임대료가 나올 수도 있을 것으로 보인다.

◇월 임대료 서울 80만원, 지방 30만원 될 듯=최초 임대료 규제가 있는 지금까지의 임대주택과 달리 기업형 임대주택은 임대료를 임대사업자가 자유롭게 책정할 수 있다. 이에 따라 건설사들은 사업지 위치와 사업방식 등에 따라 적정가격을 산정하고 이를 기준으로 보증금과 월 임대료를 책정하게 된다.

 

 정부가 추산한 기업형 임대주택의 보증금 및 임대료 액수는 △서울 보증금 8,100만원, 월 임대료 81만원 △수도권 6,200만원, 62만원 △지방 3,000만원, 30만원 수준이다.

정부 추산 임대료는 서울 중위 전셋값에 전월세 전환율 6%를 적용해 산출한 것이다. 보증금 규모는 월세의 100배로 가정했다.

이 경우 서울은 중위 전셋값이 2억4,300만원이기 때문에 보증금 8,100만원에 월세 81만원 수준이 된다. 보증금을 월세의 150배로 가정했을 때는 보증금 1억400만원에 월세 70만원을 세입자가 부담해야 한다. 지난해 가구소득 대비 임대료 비율(RIR)이 20.3%임을 감안할 때 이 임대료를 부담하기 위해서는 8분위(가처분소득 422만원) 이상이어야 한다. 전체 가구 중 8분위, 9분위(287만원), 10분위(735만원)에 해당하는 상위 30%가 서울의 기업형 임대주택에 거주할 수 있는 셈이다.

같은 방법으로 수도권과 지방을 계산했을 때 각각 5분위(287만원), 3분위(205만원) 이상에 해당돼야 임대료를 감당할 수 있게 된다.

국토교통부의 한 관계자는 "화성 동탄2신도시 공공임대리츠의 임대료는 월 61만~69만원이고 인천 도화 민간임대리츠는 41만~51만원선인데 경쟁률이 각각 2.2대1과 7.6대1을 기록할 만큼 인기를 끌었다"며 "비슷한 수요를 끌어들일 수 있을 것으로 보고 있다"고 설명했다.

◇실제로는 월 100만원 훌쩍 넘길 수도=국토부의 예측과 달리 실제 임대차시장에서는 더 높은 수준의 임대료가 책정될 것으로 보인다. 국토부의 방안대로 육아·이사·청소·세탁 등 '종합 주거 서비스'를 제공할 경우 임대료가 더 오를 가능성도 있다. 특히 기업형 임대주택의 높은 임대료가 인근 지역의 전월세 가격 상승을 불러일으킬 수 있다는 우려도 나온다.

전문가들은 일단 정부가 가정한 '중위 전셋값'이 실제 전셋값과 차이가 크다고 지적한다. 서울의 중위 전셋값이 2억4,300만원인 것과 달리 강남권을 제외한 서울시내 전용 85㎡ 이하 아파트만 해도 전셋값이 3억~5억원에 이른다. 강남권으로 넘어오면 전셋값은 더욱 치솟는다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡의 보증부 월세가 보증금 1억~4억원, 월세 70만~200만원가량인 가운데 종합 주거 서비스까지 제공하는 기업형 임대가 인근에 등장한다면 임대료는 이를 웃돌게 된다.

잠실동 S공인의 한 관계자는 "중산층이 타깃이라면 학군이나 교통 등 위치가 좋아야 하는데 주변 아파트보다 당연히 월세가 올라가지 않겠느냐"며 "아직 다들 전세를 선호하는 상황에서 월세가 너무 높으면 살고 싶어하는 사람이 얼마나 있을지 모르겠다"고 말했다.

기업형 임대의 높은 임대료가 오히려 주변 시장의 전월세 불안을 가져올 수 있다는 지적도 나온다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "초기 임대료를 사업자 마음대로 설정할 수 있도록 했지만 수요자들은 낮은 임대료를 바라고 있어 미스매치가 발생할 수 있다"며 "아파트 한 곳의 분양가가 올라가면 주변 시세도 함께 올라가듯이 임대주택 역시 인근 지역의 전월세 가격까지 동반 상승시킬 수 있다"고 설명했다.

◇임대료 상승률 5% 이내, 분양전환 의무는 없어=최초 임대료는 사업자 자율로 결정하지만 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 한 규제는 그대로 유지된다. 정부는 한국토지주택공사(LH)의 연평균 실제 임대료 상승률이 1.8%인 만큼 민간 임대도 5% 상한선 내에서 움직일 것으로 보고 있다.

장기거주를 목적으로 한 임대주택인 만큼 의무임대기간 내 분양전환도 금지된다. 현재는 5·10년 의무임대기간의 절반이 지난 시점에서 입주자의 3분의2가 찬성할 경우 건설사가 의무적으로 분양전환 의무를 이행해야 한다. 하지만 앞으로는 민간임대사업자가 분양전환을 원하지 않을 경우 임대상태를 그대로 유지할 수 있어 '내 집 마련'이 목적인 수요자들보다는 장기임대 거주를 원하는 수요자들이 유리해질 것으로 보인다.