ㆍ미분양 관리지역은 정부가 미분양 주택이 증가하고 해소도 저조하다고 판단한 지역이다. 관리지역으로 지정되면 HUG의 분양보증 본점 심사가 의무화된다.
ㆍ 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역이거나 당월 미분양 가구 수가 직전 1년간 월평균 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역
2018.07.29
정부가 미분양이 집중된 지방을 겨냥해 과잉공급 지역에서 신규 분양을 하는 사업자들에게 불이익을 주기로 했다. 아파트 분양 때 적용하는 '보험' 성격인 분양보증료에 대해 할증제도를 처음 도입해 미분양 집중 지역에 적용키로 한 것이다.
29일 주택도시보증공사(HUG)는 주택 미분양 지역 미분양 확산 차단과 금융리스크 저감을 위해 '미분양 관리지역 사업장'에 분양보증료 할증(5%)을 신설한다고 밝혔다.
분양보증은 주택사업자가 부도 등으로 사업을 계속하지 못할 때 HUG가 수분양자들에게 분양대금을 돌려주는 상품이다. 표면적으로는 부실 가능성이 커진 사업장에 대해 일종의 리스크 비용인 할증료를 받겠다는 조치지만, 결론적으로 사업자 부담이 커져 신규 분양이 어려워지는 효과가 나타날 전망이다.
미분양 관리지역은 정부가 미분양 주택이 증가하고 해소도 저조하다고 판단한 지역이다. 관리지역으로 지정되면 HUG의 분양보증 본점 심사가 의무화된다. 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역이거나 당월 미분양 가구 수가 직전 1년간 월평균 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역이 해당한다.
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미분양 널렸는데…분양해봐야 절반도 안팔려"
최초입력 2018.07.29 17:47:01
충북·경남 등 상황 심각…준공 후 빈집도 최대치
"악성 미분양 계속 쌓이면 결국 HUG까지 부실화"
지방 사업장 "엎친 데 덮쳐", "청약 규제 완화도 같이…"
■ 정부 미분양 지역에 '보증할증제' 왜 내놨나
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정부가 미분양 관리지역에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증료를 5% 할증하기로 한 이유는 최근 지방을 중심으로 미분양 지표가 심상찮다는 인식과 관련이 깊다. 미분양이 심한 곳에 분양물량이 또 나와 '악순환의 고리'를 형성하고 분양보증 사고로 이어지며 HUG의 재정적 부실로 번지기 전에 리스크 차단에 나선 것으로 보인다. 하지만 건설사는 부동산 경기 때문에 막대한 이자를 지불하며 분양 일정을 어쩔 수 없이 조정하는 가운데 분양할증까지 겹치면 '이중고'를 겪게 된다는 입장이다.
실제로 전국 미분양 주택 수치는 지난해 하반기부터 '슬금슬금' 올라오는 추세다. 작년 8월 5만3130가구였던 전국 미분양 주택은 올해 5월 기준 5만9836가구로 12.6%나 많아졌다.
특히 지방 미분양 물량이 같은 기간 4만3414가구에서 5만3가구로 15%나 뛴 영향이 컸다.
입주 단계 이후에도 팔지 못해 '악성 미분양'이라고 불리는 준공 후 미분양 주택도 갈수록 늘어나고 있다. 5월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 1만2722가구로 2015년 3월(1만3507가구) 이후 최대치를 기록했다.
특히 지방 미분양 지역은 수년째 '미분양의 늪'에서 벗어나지 못하는 모습이다. HUG가 지정한 미분양 관리지역 26곳 중엔 수년째 '관리'를 벗어나지 못하는 지역이 상당수다. 예를 들어 충북 청주와 경북 포항, 경남 창원 등은 2016년 10월 이후 2년 가까이 미분양 관리지역으로 지정 중이다. 이들이 포함된 광역지자체인 충북·경남·경북 등의 상황도 심각하다. 충북은 작년 12월 준공 후 미분양 주택이 730가구였는데 올해 5월 1304가구로 2배 가까이 늘어났고, 경남 역시 같은 기간 1333가구에서 1599가구까지 증가했다.
더 심각한 문제는 이들 지역에 계속 공급되고 있는 새 아파트 분양률도 저조하다는 점이다. 지난달 분양한 청주 동남지구 우미린의 미분양률은 74.6%, 청주힐즈파크는 43%를 각각 기록했다. 이런 가운데 올해 하반기 분양될 새 아파트만 1만2400가구에 달한다. 지역 부동산 경기가 더 안 좋아질 위험이 높다는 뜻이다.
상황이 이렇게 되자 일부 지방자치단체에선 미분양 관련 회의를 개최할 정도다. 충북도청은 다음달 HUG와 한국토지주택공사(LH) 관계자가 참석하는 대책회의를 열기로 했다.
정부는 미분양 관리지역에서 분양보증료를 할증해 HUG의 리스크도 관리하고 '돈줄'을 죄면서 건설사들의 주택 공급 속도를 조절할 것으로 보인다. 미분양 지역 아파트가 시장에서 소화될 때까지 새 물량이 나오지 못하게 한다는 뜻이다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임 1주년 기자간담회에서 "미분양 문제가 심각한 지방을 타깃으로 '맞춤별 대책'을 고려 중"이라고 밝히기도 했다.
하지만 건설사들은 '자금 압박'이 더 심해져 사업 자체를 진행할 수 없다는 입장이다. 건설사들이 해당 지역에 땅을 산 것은 대부분 최소 3~4년을 넘은 경우가 많다. 하지만 부동산 경기가 좋지 않아 많은 규모의 이자비용을 내면서까지 분양 일정을 조절했는데 분양 할증료까지 붙으면 버틸 수가 없다는 것이다. 일각에선 경영환경이 더 안 좋아지면 2008년 금융위기 직후 자금력이 약한 건설사들이 '도미노 파산'했던 전례가 다시 일어날 수 있다는 관측도 조심스럽게 제기한다. 한 중견 건설업체 관계자는 "지방에서 아파트 분양을 준비하고 있는 건설사들은 이미 '충분히' 좋지 않은 상황에 빠져 있다"며 "정부가 리스크 관리를 내세워 돈줄을 죄면 업체들이 줄줄이 나자빠질 위험이 있다"고 우려했다.
건설업계에선 미분양이 많고 아파트 가격 하락이 심한 지역은 청약위축지역 지정 등 '특단의 대책'이 필요하다고 입을 모았다. 위축지역으로 지정되면 지방은 1순위 자격이 청약통장 가입 뒤 6개월 후에서 1개월로 당겨지고, 해당 지역 우선 청약요건도 사라진다. 부동산업계 관계자는 "지난해 청약조정지역이 된 일부 지방은 지정 이후 미분양이 급증하고 있다"며 "정부 정책이 더 정밀해야 한다"고 꼬집었다.
하지만 정부 안팎에선 위축지역 지정 등이 쉽지 않다는 얘기가 나온다. 위축지역으로 지정되면 경기가 좋지 않다는 인식을 투자자에게 심는 '낙인효과'가 나타나 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 것이다. 미분양 물량을 털어내기 위해 무턱대고 청약 규제를 풀면 '금융 리스크'만 더욱 증가시킨다는 지적도 제기된다.
부동산업계 관계자는 "정부가 특정지역을 위축지역으로 지정하면 소비자들이 투자를 기피한다는 인식도 일부 지자체에선 팽배하다"며 "위축지역 지정이 주택시장 개선 효과가 생각보다 높지 않다는 반론도 만만치 않아 정부 입장에선 쉽게 나설 수 있는 상황은 아니다"고 말했다. 하지만 이 관계자는 "그렇다고 무턱대고 '돈줄'을 죄어 분양 물량을 조절한다면 오히려 건설업체 도산을 불러오는 등 부작용이 생길 수 있다"며 "미분양 주택을 정부가 일정 부분 매입하는 등 다른 차원으로의 대책도 고려해 볼 만하다"고 조언했다.
[손동우 기자]
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후분양 땐 보증료 대폭 할인
2018.07.29
최대 37%…사업자 부담 경감
임대주택도 최대 30% 할인
주택도시보증공사(HUG)는 미분양관리지역 분양 보증료는 5% 할증하지만 주택 사업자 부담을 완화하기 위해 분양보증 등 6개 보증상품 요금을 대폭 낮춰주기로 했다. 후분양 활성화를 유도하기 위해 후분양 대출보증을 최대 37% 낮추는 방안도 포함됐다.
앞서 국토교통부는 2022년까지 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사, 경기도시공사 등 공기업이 짓는 공공물량 중 후분양 비중을 70%까지 늘린다고 발표한 바 있다. 당장 내년부터 전국에서 3000가구가량이 후분양제로 공급된다.
후분양제를 도입하면 소비자들은 입주할 집의 조망권 등을 실제로 확인한 뒤 청약할 수 있다는 것이 장점이다.
하자·부실시공이 줄어들고 수요자 선택 폭도 한층 넓어질 것으로 보이지만 사업자가 직접 자금을 조달해야 해 주택 공급이 크게 줄어들 것이란 우려가 많았다.
이에 따른 부담을 낮춰주는 조치다. 전세보증금을 떼일 걱정을 덜어주는 전세보증금 반환 보증상품의 할인 폭도 신혼부부와 청년층을 대상으로 확대한다. HUG는 지난 27일부터 분양보증 등 6개 보증상품 요금을 인하했다고 29일 밝혔다. 상품별 할인율은 △분양보증 14.8% △임대보증금보증 21.8% △후분양대출보증 36.9% △PF(프로젝트 파이낸싱)보증 6.8% △정비사업대출보증 9.3% △모기지보증 14.5%다.
분양보증은 주택사업자가 부도 등으로 사업을 계속하지 못할 때 HUG가 수분양자들에게 분양대금을 돌려주는 상품이다. HUG의 주력 보증상품으로 30가구 이상 분양하는 사업자는 반드시 이 보증을 받아야 한다.
이번 보증료율 할인으로 대지비 분양보증은 기존 0.173%에서 0.138%로 낮아지고, 건축비 분양보증은 기존 0.178~0.531%에서 0.158~0.469%로 인하된다. 후분양을 하는 사업자가 은행 대출을 받기 위해 가입하는 후분양대출 보증료 인하는 정부의 후분양 활성화 대책으로 준비됐다. 기존 0.7~1.176%에서 0.422~0.836%로 낮아진다.
이 밖에 임대보증금보증, PF보증, 모기지보증 등 각종 사업자 보증료율이 내려가 주택 사업을 위해 각종 보증을 받아야 하는 사업자들의 부담이 크게 줄어들 전망이다.
HUG는 또 기금이 출자된 리츠와 사회임대주택 등에 대해선 임대보증금 보증료를 30% 할인해주는 제도를 새로 만들어 공공성이 강한 임대주택 공급 활성화를 지원하기로 했다.
청년·신혼부부의 전세보증금 반환보증 요금도 할인한다. 전세보증금 반환보증은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG가 이를 대신 돌려주는 보증상품이다.
연소득 4000만원 이하인 청년(만 19~34세)과 신혼부부 가구의 보증료 할인율은 기존 40%에서 50%로 확대된다. 연소득 4000만~5000만원인 청년의 보증료는 새롭게 10% 할인된다.
또 주택을 구입하거나 빌릴 때 가입하는 구입·임차자금보증은 사회배려계층에 대한 할인율을 기존 20%에서 40%로 늘린다. 부동산 전자계약을 활용하면 3%를 할인받을 수 있다.