`수·용·성` 표심 의식했나…용인·성남에 `독한 규제`는 안했다
ㅡ부동산정치 하나? 여권 국회워원지역은 약하게 규제 ? 비판
ㆍ판셋규제 풍선효과 규제 반복( 문정권 이래19번째 대책.정책실패 스스로 인정.반시장 인데오로기적인 정책.국가경제 망치고 있어
ㅡ핀셋규제부작용
ㆍ서울규제ㅡ지방상승ㅡ지방규제ㅡ지방가격기준 다시 서울등코아지역 가격 상승 ㅡ또규제 ㅡ또 풍선 효과 반복
ㅡ풍선효과' 잡으니 또…안·시·성, 남·산·광 벌써 들썩
2020.02.20.
수원서 10억 주택 구매할 때
대출 한도 7억원→5억원 `뚝`
신혼부부 등 실수요자 피해 우려
분양권 전매 금지도 입주까지
◆ 2·20 부동산 대책 ◆
정부가 발표한 '2·20 부동산 대책'은 지난 며칠간 언론과 업계에서 새어나온 예상을 벗어나지 못했다. 특히 조정대상지역으로 경기 남부의 5곳만 선정하고 마무리하면서 총선을 앞두고 지역 주민들 눈치를 봤다는 지적을 면치 못하게 됐다. 연초 '수용성(수원·용인·성남)'을 중심으로 수도권 집값이 과열되면서 청와대를 중심으로 강력한 대책 마련이 촉구됐으나 여당 텃밭인 수용성 지역의 반발이 거세지면서 최소한의 대책만을 내놓은 것으로 풀이된다.
이에 따라 전문가들 사이에선 조정대상지역 전반의 대출 한도를 예전보다 조이면서 당장의 급등세는 일부 완화시킬 수 있겠지만 경기 남부 지역의 교통 호재 등을 감안했을 때 상승세 자체를 꺾기는 힘들 것이라는 전망이 우세하다. 또 이번 대책에서 빠진 김포시, 군포시, 양주시 등 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 발생할 수 있다는 관측도 나온다.
20일 정부와 부동산 업계에 따르면 시장에서는 이날 발표된 부동산 대책 가운데 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60%에서 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%까지 대출한도를 낮춘 부분에 주목하고 있다. 강화된 대출 규제는 다음달 2일부터 적용된다. 투자 목적은 물론 실수요자도 조정대상지역에서 집을 사려면 자기 돈을 최소 절반은 마련해야 하는데, 신혼부부 등 목돈 마련이 덜 된 실수요자들 사이에선 불만이 나올 것으로 예상된다. 다음달부터 조정대상지역 내 시가 9억원 주택을 매입하려면 기존에는 9억원의 60%인 5억4000만원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 LTV 50%를 적용받아 대출가능금액(4억5000만원)이 기존보다 9000만원가량 줄어든다. 조정대상지역 내 시가 10억원 주택을 매입할 때는 계산이 더 복잡해진다. 현행 제도상 대출 한도는 10억원의 60%인 6억원이지만 앞으로는 4억8000만원으로 대출가능금액이 1억2000만원가량 축소된다. 9억원까지는 LTV 50%가 적용된 4억5000만원, 나머지 1억원에 대해서는 LTV 30%가 적용된 3000만원이 대출가능금액으로 계산되기 때문이다.
특히 비규제지역이었다가 이번에 조정대상지역으로 추가된 수원시 권선·영통·장안구나 안양시 만안구, 의왕시는 대출 규제 영향이 더 클 전망이다. 기존에는 10억원 주택을 구입할 때 LTV 70%를 적용받아 7억원까지 대출이 가능했으나 앞으로는 4억8000만원만 대출이 가능해 대출 한도가 2억2000만원이나 대폭 줄어들기 때문이다.
또 조정대상지역이 되면 다주택자에 대한 중과세 배제 및 장기보유특별공제 혜택 등이 사라지고, 청약 시 1순위 자격 요건도 가입 후 1년 이상에서 2년 이상으로 강화된다. 수원 장안구의 한 시중은행 지점 관계자는 "조정대상지역 편입으로 대출가능한도가 줄어들고, 이로 인해 주택매매 수요도 상대적으로 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다.
정부는 당초 수원시 팔달구 등 기존 조정대상지역 가운데 최근 급등 지역을 투기과열지구로 규제를 높이는 방안도 검토했으나 일단 이번에는 하지 않기로 했다. 현재 부동산 규제지역은 1단계 조정대상지역, 2단계 투기과열지구, 3단계 투기지역 등 세 가지로 구분된다. 투기과열지구에는 대출 한도(LTV 40%·총부채상환비율(DTI) 40%)나 재건축 조합원 지위 양도 제한(조합설립인가~소유권 이전등기), 재개발 조합원 분양권 전매 제한(관리처분인가~소유권 이전등기) 등 투기지역과 비슷한 수준으로 고강도 규제가 가해진다. 수원시 팔달구나 용인시 수지·기흥구가 이미 조정대상지역임에도 정부가 이곳들을 투기과열지구로 상향하기보다는 조정대상지역의 규제 강도를 조금 더 높이는 선에서 수위 조절을 선택한 셈이다.
시장에서는 총선을 불과 두 달도 남겨두지 않은 상황에서 정부가 고강도 규제 시 나빠질 민심을 고려해 내놓은 조치로 해석하고 있다. 김흥진 국토교통부 주택정책관은 "이번 대책을 만드는 과정에서 선거를 고려하지는 않았다"고 말했다.
한편 시장에선 이번 조치로 일부 투기 수요를 잠재우는 효과는 있겠으나 시장 안정 효과가 오래가지는 않을 것이라는 전망이 우세하다. 조정대상지역 규제로는 잇단 광역교통망 구축에 따른 경기 남부 지역 상승세를 꺾기에는 무리가 있다는 관측이다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수용성을 중심으로 한 경기 남부 지역은 교통 호재가 커서 올해 상반기까지 상승세가 이어질 가능성이 높다"면서 "가격 안정을 위해서는 좋은 입지에 보다 공급을 늘리는 대책이 수반돼야 한다"고 말했다.
[최재원 기자 / 최승진 기자 / 박윤예 기자]
ㅡㅡㅡㅡ
조선비즈 PICK 안내
'풍선효과'에 두달만에 또 칼 뽑은 정부… 실수요자까지 ‘폭격’ 2020.02.20
[2·20 부동산 대책]
12·16 대책 풍선효과로 수도권 남부 폭등
수원·안양·의왕 규제지역 지정하고 대출규제 강화
10억짜리집 대출한도 6억→4.6억
투자수요 줄이겠지만, 실수요자 피해 ‘불가피’
정부가 서울 집값 상승을 틀어막기 위해 꺼내든 12·16 대책의 여파로 수도권 남부지역에 ‘풍선효과’ 생기자 이들 지역을 타깃으로 한 또다른 규제책을 내놨다. 결국 투자수요를 줄이는 효과가 있겠지만, 무주택 서민이 집을 사는 것 역시 더 어려워지게 됐다.
국토교통부는 20일 수원 권선·장안·영통구, 안양 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정하고, 조정대상지역의 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 하향 조정하는 내용의 부동산 대책을 발표했다.
국토교통부 김흥진 주택정책관이 20일 오후 세종시 정부세종청사에서 주거정책심의위원회 심의 결과 발표를 하고 있다. /연합뉴스
여기에 정부는 9억원 초과분에 대한 LTV도 종전 60%에서 30%로 낮추는 방식으로 대출을 더 조이기로 했다. 또 수원과 안양 만안구, 의왕시를 포함해 성남 민간택지, 용인 기흥, 남양주, 하남 등 일부 조정대상지역의 분양권 전매는 소유권 이전 등기일까지 제한하기로 했다.
수원의 경우 광교신도시를 제외하면 수도권에서도 집값이 상대적으로 비싸지 않았던 곳이다. 하지만 서울과 과천, 성남 분당 등에서 밀려난 수요가 투자에 뛰어들며 단기간에 급격하게 집값이 올랐고 결국 조정대상지역으로 지정됐다. 정부가 타깃으로 삼았던 서울 강남 3구의 집값 상승세가 잡힌 반면 집값이 상대적으로 안정됐던 수도권 남부 지역의 집값이 튀어오른 것이다.
이번 대책으로 이들 지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 대출 한도는 크게 줄어들게 됐다. 가령 수원 영통구에 5억짜리 집의 경우 이전에는 70%인 3억5000만원까지 대출이 가능했다. 하지만 앞으로는 2억5000만원까지만 받을 수 있다. 집값의 절반을 자기자본으로 마련해야하는 셈이다. 서울 9억원 이하 주택의 LTV가 40%라는 점을 감안하면 큰 차이가 나지 않는다.
기존에도 조정대상지역이던 수원 팔달구의 경우 10억원짜리 주택을 살 때 이전에는 집값의 60%인 6억원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 9억원에 대해서는 50%인 4억5000만원, 9억원 초과분인 1억원에 대해서는 3000만원까지만 대출이 가능해 총 4억8000만원만 빌릴 수 있다.
문제는 정부가 투자수요를 잡기 위해 꺼내든 대책의 결과로 실수요자들이 더 큰 고통을 받을 가능성이 크다는 점이다. 이번에 규제지역에 포함된 곳들과 대출 규제가 강해진 구간을 보면 결국 큰 영향을 받는 것은 고가주택이 아닌 서민주택, 투자자가 아닌 실수요자이다.
고준석 동국대 겸임교수는 "LTV를 종전보다 10% 이상 낮추더라도 현금여력이 충분한 현금부자나 전세를 끼고 사는 투자자에게는 별 영향을 주지 못한다"면서 "오히려 LTV 40%와 50%의 경계선에 놓인 실수요자의 타격이 클 것으로 보인다"고 말했다.
고 교수는 이어 "LTV를 세분화해도 전세를 끼고 사는 갭투자는 여전히 가능하다"면서 "우리나라 고유의 전세권 제도를 바꾸지 않는 한 갭투자를 막을 수 없다"고 지적했다.
다른 지역과 비교해 집값이 많이 오르지도 않았는데, 구 단위 행정구역에 묶여 조정대상지역에 포함되면서 실수요자가 피해를 보는 경우에 대한 문제도 제기되고 있다.
2018년 12월 28일 조정대상지역으로 지정된 용인 기흥구의 경우 수도권광역급행철도(GTX) A노선역이 생기는 구성역과 기흥역 일대만 집값이 오르고, 상하동, 동백동, 중동 등의 집값은 하락세였다. 당시 해당 지역 거주민은 "집값이 떨어지고 있는데, 같이 묶여 두들겨 맞는 격"이라고 했다.
전문가들 사이에서는 정부가 ‘규제의 딜레마’에 빠졌다는 지적도 나온다. 현실적으로 투기수요와 실수요자를 구분하기 쉽지 않은 상황에서 우왕좌왕하면서 집값이 오르는 곳만, 그것도 뒤늦게 누르다보니 투자자와 실수요자가 이리저리 옮겨다니면서 결국 모든 곳의 집값이 오르게 됐다는 것.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시중에 유동자금이 워낙 많은데다 서울·수도권에 주택 공급이 부족하다는 집값 상승의 근본 원인이 아직까지 해결되지 않았기 때문에 대출 규제를 강화하고 조정대상지역을 추가하는 규제만으로 오르는 집값을 잡기는 어렵다"고 지적했다. 그는 "서울과 수도권 부동산 가격은 앞으로도 완만한 우상향 형태를 보일 것"이라고 전망했다.
함영진 직방빅데이터랩장은 "규제지역 지정은 양날의 검"이라면서 "이제 충분한 자금을 쥐고 있는 사람이 아니라면 무주택자는 집을 사기 어려운 구조가 됐다"고 말했다.
ㅡㅡㅡ
[2·20 부동산 대책] '풍선효과' 잡으니 또…안·시·성, 남·산·광 벌써 들썩
[땅집고] 정부가 19번째 부동산대책을 발표하자마자, 실수요자와 투자자들 사이에선 벌써부터 풍선효과가 나타날 지역에 대한 관심이 커지고 있다. 정부가 집값 과열 양상을 보이는 수원·안양·의왕을 조정대상지역으로 묶자 ‘안시성·남산광’ 같은 신조어까지 등장하면서 대체 투자처를 놓고 갑론을박이 이어지고 있는 것. 규제가 풍선효과를 낳고, 풍선효과가 추가 규제를 부르는 악순환이 반복하면서 규제가 없는 지역에 또 한번 이목이 쏠리고 있다.
[땅집고] 경기도 의왕시 포일센트럴푸르지오 아파트 단지. 의왕시는 조정대상으로 신규 지정됐다. /조선DB
대표적으로 거론되는 지역은 ‘안시성(안산·시흥·화성)’이다. 세 곳은 모두 비규제지역이다. 게다가 경기 서남부권과 서울 여의도를 잇는 신안산선 개통이라는 교통 호재도 있다. 한국감정원에 따르면 이 지역 매매가는 12·16 부동산대책 이후 각각 1.30%, 0.78%, 2.56% 올랐다. 그동안 수도권에서 상대적으로 소외됐던 지역으로 풍선효과가 예상되는 대표 지역 중 하나다. 아직까지 전세금과 매매가격의 갭 차이도 크지 않아 투자자들이 대거 몰릴 것으로 보인다.
안시성과 비견되는 곳은 ‘남산광(남양주·산본·광명)’이다. 이미 투기과열지구로 지정된 광명은 민간택지 분양가상한제를 적용 받고 있는데도 최근 집값이 가파르게 상승했다. 한국감정원에 따르면 광명 아파트 매매가는 12·16 부동산대책이 발표된 이후 2.76% 상승했다. 이번 부동산대책에서 투기과열지구에서 투기지역으로 격상될 가능성도 제기됐지만 대상에서 제외된 것이 가장 큰 호재다. 반면, 남양주와 산본은 아파트 매매가격의 상승폭은 그리 높지 않았다. 하지만, 장기간 집값 상승률이 낮았고 규제에서 자유로워 이번 추가 규제에 따른 반사 이익을 기대하고 있다. 오동평(오산·동탄1·평택)과 김부검(김포·부천·검단)도 풍선효과 후보지로 거론되고 있다.
[땅집고] 재건축 사업이 예정된 경기도 광명 철산주공13단지 아파트. /조선DB
이번 조정대상지역 추가 지정 조치가 ‘집값 안정’이라는 효과를 내기는 어려울 것으로 보인다. 정부가 특정 지역을 겨냥한 핀셋 규제를 가할 때마다 다른 지역으로 풍선효과가 번졌기 때문이다. 1000조원이 넘는 부동자금이 정부 규제를 피해 수도권을 옮겨 다니는 풍선효과는 갈수록 확대하고 있다. 시장의 눈이 대책 발표와 함께 이미 ‘차기 풍선효과’ 지역으로 향해 있는 이유이기도 하다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 일부 지역만 규제하면, 부동산 시장 전체를 안정화하기에는 역부족일 가능성이 있다”며 “가장 중요한 것은 서울 지역의 주택시장을 정상화시켜야 한다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 " 9억원 이하 아파트가 많고 장기간 집값 상승률이 낮았으며 교통이나 정비 사업 호재가 있는 곳의 집값이 뛸 것”이라며 “세 조건에 해당하는 수도권 내 다른 지역의 중저가 아파트 위주로 불이 옮겨붙을 가능성이 높다"고